Десятиэтажку на Рижском проспекте, 51а в Пскове обслуживает управляющая компания «ТЭЗиИС». Содержание и ремонт жилья в этом доме обходилось собственникам в 14,67 рубля с квадратного метра. Размер платы жители одобрили на общем собрании и зафиксировали в договоре управления. Но в мае 2023 года в платежках собственников ЖЭК «нарисовал» уже другой тариф, значительно выше согласованного с жителями.

– УК стала брать за «квадрат» на 35 копеек больше, чем раньше. Но мы знаем, что повышение тарифа должно быть обосновано ЖЭКом и одобрено собственниками на общем собрании. Но ничего подобного УК «ТЭЗиИС» не сделала, молча повысили нам тариф – и все дела! – пожаловалась одна из собственниц Тамара Носкова.

Коммунальщики повышение не отрицали и объяснили его индексацией муниципального тарифа властями города. Это еще сильнее удивило жителей – решения о переходе на муниципальную ставку они точно не принимали! С просьбой объяснить логику действий УК «ТЭЗиИС» Носкова обратилась в псковский Центр защиты прав граждан. Вердикт правозащитников был однозначным – логика ЖЭКа проста: коммунальщики пытаются «облапошить» жителей.

– В договоре управления с УК установлено, что, если новый размер платы собственниками не утвержден, УК вправе обратиться в орган местного самоуправления за установлением в доме муниципального тарифа. Но по закону это возможно только в том случае, если тариф был утвержден на какой-то определенный период времени, например, на год. В нашем же случае тариф был утвержден на весь период действия договора – то есть бессрочно. Поэтому применять муниципальный тариф здесь нельзя, – пояснила руководитель Центра Ольга Кожевникова. –  Если УК считает, что собираемых денег не хватает на выполнение работ по содержанию, она должна обосновать повышение платы, предоставив жителям расчеты, и добиться принятия нового тарифа на общем собрании собственников.

Правозащитники помогли собственнице составить жалобу на УК «ТЭЗиИС» в Комитет по региональному контролю и надзору Псковской области.

Надзорный орган провел проверку и согласился с правозащитниками, признав, что УК неправомерно увеличила тариф. Директора УК привлекли в ответственности за нарушение лицензионных требований по ч.2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Кроме того, ЖЭК обязали вернуть тариф на прежний уровень – согласованный с жителями – и сделать перерасчет за два месяца. Собственникам вернут 6 400 рублей.
 

КАК УЛИЧИТЬ УК В НЕЗАКОННОМ ПОВЫШЕНИИ ТАРИФА НА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ

Способов залезть в карман собственников у УК много. Один из самых распространенных – самовольно повысить ставку на содержание и ремонт жилья.

ВАЖНО! Изменить размер платы за содержание жилья законно можно в двух случаях: если такое решение принято на общем собрании собственников или если дом не принял решения на общем собрании и к расчетам применяется муниципальная жилищная ставка.

Часто для придания легитимности своему решению УК подделывает протоколы общего собрания. Но большинство не утруждает себя такими сложностями, поднимая ставку. А на претензии жителей управляющая компания обычно приводит следующие оправдания:

• Индексация тарифов на коммунальные услуги. Но повышение коммунальных тарифов не влечет за собой изменения ставки на содержание жилья. Это жилищная услуга.
• Рост инфляции. Помните, что инфляция не имеет никакого отношения к утвержденной ставке на содержание жилья!
• Решение общего собрания собственников. Тут надо проверять, было ли у вас такое собрание, поднимался ли вопрос о повышении ставки на содержание и текущий ремонт жилья. Если нет, надо запросить в УК сфальсифицированный протокол ОСС по такой теме.
• Переход на муниципальный тариф. УК не имеет права применять любой новый тариф без соответствующего решения ОСС. Помните, тариф на содержание жилья может изменить только общее собрание собственников! Повышать тариф без согласования с жителями ЖЭК не имеет права.
   

ОБЯЗАННОСТЬ УК – ОБОСНОВАТЬ ПОВЫШЕНИЕ РАЗМЕРА ПЛАТЫ!

Перед тем как поставить собственников в известность, что ставка может вырасти, УК должна составить смету расходов на содержание общедомового имущества и обосновать новый размер платы. Этому должен предшествовать осмотр имущества дома. С обязательной актировкой, списком услуг.

Такую обязанность на управляющие организации налагает п. 31 ПП РФ №491, разд. 3 ПП РФ №416.

Предложение увеличить ставку должно быть обязательно подкреплено подробной сметой. В ней должны быть приведены экономически обоснованные расходы. Причем УК должна указать, почему эта работа или услуга необходимы дому.

Перед тем как вынести вопрос на общее собрание собственников, УК обязана разместить объявление о планах по изменению тарифов на информационных стендах. Через 30 дней после этого можно уведомлять собственников о проведении общего собрания.

На собрании собственники имеют право не согласиться с приведенными аргументами и проголосовать против. Тогда единственный способ для УК повысить тариф – обратиться в суд или органы антимонопольного контроля.

ЕСЛИ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ВСЕ-ТАКИ ПОВЫСИЛА ТАРИФ БЕЗ СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКОВ:

1. Напишите жалобу на имя директора управляющей компании. Потребуйте вернуть тариф на прежний уровень и произвести перерасчет. Ответ по закону должны дать в течение 10 дней.
2. Если УК не ответила или отказалась снижать тариф – напишите жалобы в Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру. Надзорные ведомства обязаны провести проверку по факту обращений и дать ответ в течение 30 дней.
3. Если в ходе проверки прокуратура или ГЖИ найдут нарушения, то в адрес руководителя УК направят предписание.

Неоднозначный вопрос возможности индексации тарифа без согласия собственников

Минстрой РФ считает возможным повышать плату за содержание и ремонт в МКД без решения общего собрания (письмо Минстроя РФ от 26.12.2018 N 51876-ОО/04), если условие об индексации закреплено договором управления между собственниками и УК.

Судебная практика по указанному вопросу неоднозначна. Чаще судьи поддерживают позицию контролирующих органов, которые дают предписание о перерасчете, но иногда встают на сторону управляющих организаций.

В 2019 году ВС РФ неоднократно высказывал мнение по вопросу проведения индексации размера платы за содержание жилья:

– Определением ВС РФ от 05.07.2019 № 307-ЭС19-2677 по делу № А21-463/2018 признана законность индексации.

– Определениями от 08.08.2019 № 307-ЭС19-5652 по делу № А21-6042/2018 и от 19.07.2019 № 308-ЭС19-10842 по делу № А53-15504/2018 Верховный суд РФ признал, что индексация платы за содержание жилья противоречит нормам жилищного законодательства РФ.

– В декабре 2019 года Определением от 21.11.2019 № 307-ЭС19-11346 Верховный суд в очередной раз поменял свою позицию.

Госжилинспекция Алтайского края считает повышение платы за содержание без решения собственников жилья незаконным, даже если пункт об индексации содержится в договоре управления и этот пункт был согласован на собрании собственников жилья. ГЖИ считает, что это нарушает положение ст. 156 ЖК РФ. А кроме того, условия договора управления, позволяющие УК в одностороннем порядке изменять цену договора, противоречит требованиям ст. 310 ГК РФ. Эти нормы призваны защитить собственника, как более слабую сторону во взаимоотношениях с УК.