В сарае без удобств: жительница Свердловской области добилась переселения из нечеловеческих условий1754

Деревянный барак на Мельничной, 15 в поселке Белоярский – живой памятник советским строителям. Его возвели для временного проживания в далеком 1966 году. Прошло почти шестьдесят лет – а здание все еще не развалилось, хотя уже давно «дышит на ладан»: бревна прогнили, стены покосились, фундамент разрушается, кровля течет, полы проваливаются. Здесь нет ни канализации, ни санузлов, а обогреваются люди небольшими печурками.

Людям, живущим здесь, очевидно, что они сильно рискуют ­– дом может рухнуть в любой момент. Но у местных властей, похоже, безграничное доверие советским строителям: несмотря на то, что барак признали аварийным в 2016 году, срок расселения установили аж до конца 2025 года! С чего они решили, что подобную постройку можно использовать безгранично долго – загадка, которую живущие здесь люди разгадать не смогли.

Такое доверие к бараку, предназначенному для временного проживания строителей коммунизма, не оценила и прокуратура. В 2019 году белоярский межрайонный прокурор обратился с иском в районный суд. Он потребовал обязать администрацию до конца того же года расселить несколько бараков, в том числе дом на Мельничной, 15.

Прошло четыре года, но, как поется в известной песне, «дом стоит, свет горит». Как вытащить людей из трущоб, если администрации даже решение суда не указ? С таким вопросом одна из жительниц барака Наталья Клименко* обратилась в екатеринбургский Центр защиты прав граждан.

– Признание дома аварийным – лишь первый шаг, который не гарантирует быстрое переселение в новое жилье. Ожидать расселения можно и год, и пять, и десять! Законом не установлен конкретный период, в течение которого граждан должны переселить из аварийного жилья. Но срок должен быть разумным, то есть надо учитывать реальное состояние здания. Если барак вот-вот рухнет, людей нужно переселять немедленно, а не предлагать подождать еще 10 лет. Такой подход отражен в обзоре судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года. Здесь очевидно, что разумные сроки прошли, а жить в бараке опасно! Раз чиновники не шевелятся, то ничего не остается, как снова подавать иск, – пояснили в Центре.

Правозащитники помогли Наталье Клименко подготовить исковое заявление, в котором требовали не только незамедлительно предоставить другую муниципальную квартиру для проживания, но и установить судебную неустойку на случай неисполнения решения.

Решение суда так и не было вынесено, потому что в ходе судебных разбирательств администрация согласилась решить вопрос полюбовно – предоставить Клименко двушку со всеми удобствами.

Заявительница уже справила новоселье и от всей души поблагодарила правозащитников за помощь, ведь самой добиться справедливости женщина не смогла.

* Имя и фамилия изменены по просьбе заявителя.

Фото: новое жилье Натальи Клименко

– Переселение из аварийных домов затягивается на долгие годы. Чиновники разводят руками – мол, нет свободного жилья и денег на его приобретение. Но ведь на кону – судьбы людей, которые вынуждены жить в жилье, больше похожем на сарай! Нет денег на расселение – обращайтесь к федеральным властям за софинансированием! Но, к сожалению, в большинстве регионов предпочитают пускать все на самотек. Как вытаскивать людей из трущоб – хорошо знают специалисты наших Центров защиты прав граждан. Только за 2022 год мы помогли 66 семьям из 24 регионов получить новые квартиры суммарно на 288 млн рублей. Это и жилье для жителей аварийных домов, и квартиры для льготников. И мы продолжаем отстаивать права наших граждан, – заявил депутат Госдумы, руководитель сети Центров защиты прав граждан Андрей Кузнецов.

Если дом признали аварийным 

Как только помещение признали непригодным для проживания или дом – аварийным и подлежащим сносу, власти должны в 30-дневный срок решить, как дальше использовать помещения и в какой срок отселить людей.

В зависимости от статуса (собственник, наниматель) жильцам либо предоставляют другое жилье, либо выплачивают компенсацию. Это установлено ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Законодательство не устанавливает конкретных сроков отселения. Этот вопрос – компетенция органов местного самоуправления.

Очередность расселения аварийных домов закреплена в Региональной программе по переселению граждан. Чем раньше дом признан аварийным, тем раньше жители получат новые квартиры.

Жители дома, признанного аварийным, имеют право на временное отселение в маневренный фонд. Орган местного самоуправления должен выделить квартиру маневренного фонда по первому требованию гражданина на основании ст. 95 Жилищного кодекса России.
Такое жилье предоставляют на срок не более двух лет. За это время власти должны выплатить гражданину компенсацию для покупки новой квартиры или предоставить ему новое жилье.

Как добиться расселения аварийного дома вне очереди 

В практике Центров защиты прав граждан не было ни одного случая, когда местные власти установили разумные сроки расселения аварийных домов с учетом реального износа здания. Ожидание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия.

Да, законом не установлен конкретный срок, в течение которого граждане должны быть отселены из аварийного дома. Между тем этот срок должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан.

Кроме того, Верховный суд РФ указывает, что не может быть произвольного, не основанного на объективных данных определения срока сноса аварийного дома.

Важно! Если проживание в аварийном доме опасно для жизни и здоровья, жильцы могут через суд добиться расселения вне очереди.

Такая позиция изложена в обзоре судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года.

Для защиты таких жителей Центры защиты прав граждан направляют жалобы в прокуратуру с просьбой обратиться с иском о признании сроков отселения незаконными. По всем подобного рода спорам суды встают на сторону жителей аварийных домов.

Какое жилье предоставят взамен непригодного

Что получит наниматель

У нанимателя (живущего по договору социального найма) есть право заключить договор социального найма в отношении другого благоустроенного жилого помещения.

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Важно! Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Площадь предоставляемого жилья. Жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, если человек стоял на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет право состоять на таком учете. В остальных случаях предоставляют равнозначное по площади жилье.

Что получит собственник

Права собственника жилого помещения зависят от статуса дома.

1. Если жилой дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, то у собственника появляется выбор: получить деньги (выкупную стоимость) или другое жилье. Это право закреплено в ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Важно! Что выбрать – деньги или новое жилье – решает только собственник! Администрация не может заставить его согласиться на один из вариантов.  

2. Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья (или непригодными для проживания признаны отдельные жилые помещения), собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Жилье можно получить, но лишь по согласованию с администрацией.

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

Важно! Несмотря на то, что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

При расчете выкупной цены в нее обязательно включают (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночную стоимость жилого помещения;
• рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписку из ЕГРН;
• компенсацию упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
• компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным. Эта обязанность вытекает из ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

• ЕСЛИ СОБСТВЕННИК СОГЛАСЕН с предложенной выплатной стоимостью, он подписывает соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСЕН – следует направить свое предложение в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять условия, придется обращаться в суд. 

Как добиться справедливой выкупной стоимости

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Важно! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).