20 июня 2021 года в старенькой двухэтажке из бруса на Заволжской, 52 в Костроме сгорела кровля. К счастью, жители успели эвакуироваться и никто не пострадал. Дом еще в 2017 году был признан аварийным и подлежащим сносу.  Двухэтажку должны были расселить до конца 2020 года, но в срок администрация не уложилась. Поэтому жители были уверены: теперь-то точно можно готовиться к новоселью, ведь в здании без крыши просто невозможно жить.

Но, похоже, у местных чиновников была другая точка зрения. После пожара сроки расселения перенесли на конец 2025 года. Фактически на улице остались восемь семей.

Среди потерявших жилье – 83-летняя Евгения Маслова, инвалид II группы и ветеран труда Костромской области. Пенсионерка жила в двухкомнатной квартире с внуком, его женой и двумя правнуками.

– Все что нам дали после пожара – это 20 000 рублей матпомощи. Предложили временно пожить в маневренном фонде, но показали такую ужасную квартиру, что мы были вынуждены отказаться. В администрации сказали, что наш дом признали аварийным в 2017 году, это поздно, поэтому в программу переселения мы не попали. Якобы надо ждать до 2025 года и надеяться, что программу продлят – тогда нас включат в нее и дадут жилье. Но почему мы должны ждать, если дом превратился в развалины и жить нам с бабушкой негде уже сейчас? – пожаловался Евгений Маслов, внук пенсионерки и ее опекун.

Масловы сняли квартиру за свой счет и продолжали обивать пороги инстанций, чтобы добиться расселения. Настойчивость погорельцев ни к чему не привела. С последней надеждой на справедливость Евгений Маслов обратился в костромской Центр защиты прав граждан.

– Собственников просто обманули, заявив про необходимость ожидания новой программы расселения. После признания дома аварийным власти должны направить собственникам требование о сносе в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ – с указанием конкретной даты завершения этих работ. Как правило, жители не делают этого, а после истечения срока администрация изымает участок, на котором стоит дом, для муниципальных нужд и, соответственно, каждую квартиру в доме. Так как дом не включен в адресную программу расселения, то по закону у собственников аварийное жилье изымают путем выкупа – такой порядок установлен в ст.32 ЖК РФ. Но чтобы не делать этого, администрация просто продлила сроки, отведенные для сноса, введя граждан в заблуждение. Ждать окончания этих сроков необязательно. Собственники могут на общем собрании принять решение об отказе от сноса своими силами. После этого администрация будет обязана выкупить аварийное жилье, – поясняет руководитель Центра защиты прав граждан Анна Комиссарова.

Специалисты Центра помогли людям провести общее собрание и принять решение об отказе от сноса за свой счет. Кроме того, эксперты оценили стоимость квартиры и доли земельного участка под домом, получилось 2,1 млн рублей. Копии документов и претензию с требованием изъять помещение, выплатив за него деньги, Масловы направили в администрацию. В ответ – тишина. Пришлось защищать права граждан в суде. Правозащитники помогли пенсионерке составить исковое заявление.

Дмитровский районный суд Костромы согласился с доводами специалистов Центра защиты прав граждан. Администрацию Костромы обязали изъять у Масловой жилое помещение и выплатить деньги – 2,1 млн рублей.

– Мэрия не смогла привести доводы, по которым срок расселения должен быть отложен до конца 2025 года. Такой срок суд счел неразумным. Не нашел оснований для отмены этого решения и Костромской областной суд. Не помогли мэрии ни ссылки на нехватку денег в бюджете, ни на отсутствие в законодательстве конкретных сроков для изъятия аварийного жилья. Апелляционный суд решил, что орган местного самоуправления бездействовал, что привело к нарушению прав граждан, – говорит Анна Комиссарова.
 

КАК ДОБИТЬСЯ СПРАВЕДЛИВОЙ ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ

Права собственника зависят от того, был включен или нет аварийный дом в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.

Если многоквартирный дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, собственник имеет право потребовать от администрации предоставить другое жилое помещение либо выкупить у него непригодное жилье за деньги.

Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Выбрать деньги или новое жилье – это решает собственник.  

Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию (выкупную цену) за изымаемую квартиру. 

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.
 

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписка из ЕГРН;
• возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами).
   

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость.

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

• ЕСЛИ ВЫ СОГЛАСНЫ с предложенной выплатной стоимостью, вы подписываете соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСНЫ на предложенный «денежный минимум», следует предложить свою сумму и направить в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять ваши условия, придется пригласить своего оценщика. 

Если собственник не согласен с выкупной ценой жилья

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки – обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Имейте в виду! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).

Кому предоставят только жилье, а кому деньги? Может ли отказ от неравноценного варианта повлечь потерю денег и права на квартиру? Как заставить чиновников выплатить деньги в разумный срок? Обо всем вы узнаете из новой инструкции Центров защиты прав граждан «ДОМ ПОД СНОС: как получить справедливую денежную компенсацию при расселении».