«Это крик души!» Семь лет пенсионерка из Чебоксар боролась за переселение из аварийного жилья и победила1964

77-летняя Светлана Пучкова большую часть жизни прожила в Чебоксарах в доме на улице Парижской Коммуны, 20. «Деревяшка», построенная еще в далеком 1960 году, давно пришла в негодность. В 2016 году городские власти признали дом аварийным и подлежащим сносу. Барак почти сразу отключили от коммуникаций и, как говорится, закрыли избушку на клюшку.

Жильцов должны были расселить, но почему-то так этого и не сделали. Люди разъехались кто куда: по знакомым и родственникам. Пучковой пришлось хуже всего, ей некуда было идти. Пенсионерка вынуждена была снимать жилье. А когда поняла, что это ей не по карману – уехала в городок под Чебоксарами, где аренда квартир ниже.

Все это время Светлана Пучкова не оставляла попыток добиться нового жилья взамен аварийного. Она постоянно обращалась в администрацию. Чиновники писали отписки, каждый раз отодвигая сроки переселения. Так, например, в 2020 году пожилую женщину заверили, что заветные ключи от квартиры выдадут до конца 2022 года. А уже через год срок сдвинулся – до 2024 года. Пенсионерка устала от сухих отписок.

– Я – ветеран труда, проработала больше 40 лет на государственных предприятиях в Чебоксарах, трудилась на благо нашего города. У меня множество грамот. А на старости лет осталась практически на улице, сейчас вынуждена арендовать квартиру в другом городе. Вот такая благодарность. Я уже устала от съемного жилья, это тяжело и материально, и физически. Это уже крик души! Жду не дождусь, когда получу жилье в моем родном городе Чебоксары, который я очень люблю! – жалуется Пучкова.

Последней надеждой для Пучковой стал Центр защиты прав граждан, куда она обратилась за помощью. Правозащитники помогли Светлане Пучковой подготовить заявление в администрацию г. Чебоксары.

– В практике Центров защиты прав граждан не было ни одного случая, когда местные власти установили разумные сроки расселения аварийных домов с учетом реального износа здания. Ожидание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия. И хотя законом не установлен конкретный срок, в течение которого граждан должны переселить, но срок должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан. Это отражено в обзоре судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года, – разъяснили специалисты Центра защиты прав граждан в Чебоксарах.

И это помогло! Власти сдвинули срок переселения до конца 2023 года. На тот момент пенсионерке нужно было ждать еще год. Чтобы поторопить чиновников, Центр защиты прав граждан подключил к работе депутата Чебоксарского городского Собрания депутатов от партии «Справедливая Россия – За правду» Евгения Петрова. После вмешательства справедливороссов срок еще сократили.

И в итоге случилось чудо. Пучкова сообщила, что в ноябре 2023 года ей предоставили новую квартиру. Ключи пенсионерке вручил лично глава Чувашской Республики Олег Николаев.

Если дом признали аварийным 

Как только помещение признали непригодным для проживания или дом – аварийным и подлежащим сносу, власти должны в 30-дневный срок решить, как дальше использовать помещения и в какой срок отселить людей.

В зависимости от статуса (собственник, наниматель) жильцам либо предоставляют другое жилье, либо выплачивают компенсацию. Это установлено ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Законодательство не устанавливает конкретных сроков отселения. Этот вопрос – компетенция органов местного самоуправления.

Очередность расселения аварийных домов закреплена в Региональной программе по переселению граждан. Чем раньше дом признан аварийным, тем раньше жители получат новые квартиры.

Жители дома, признанного аварийным, имеют право на временное отселение в маневренный фонд. Орган местного самоуправления должен выделить квартиру маневренного фонда по первому требованию гражданина на основании ст. 95 Жилищного кодекса России.
Такое жилье предоставляют на срок не более двух лет. За это время власти должны выплатить гражданину компенсацию для покупки новой квартиры или предоставить ему новое жилье.

Как добиться расселения аварийного дома вне очереди 

«Людоедское повышение». Справедливороссы призвали заморозить тарифы ЖКУ

В практике Центров защиты прав граждан не было ни одного случая, когда местные власти установили разумные сроки расселения аварийных домов с учетом реального износа здания. Ожидание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия.

Да, законом не установлен конкретный срок, в течение которого граждане должны быть отселены из аварийного дома. Между тем этот срок должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан.

Кроме того, Верховный суд РФ указывает, что не может быть произвольного, не основанного на объективных данных определения срока сноса аварийного дома.

Важно! Если проживание в аварийном доме опасно для жизни и здоровья, жильцы могут через суд добиться расселения вне очереди.

Такая позиция изложена в обзоре судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года.

Для защиты таких жителей Центры защиты прав граждан направляют жалобы в прокуратуру с просьбой обратиться с иском о признании сроков отселения незаконными. По всем подобного рода спорам суды встают на сторону жителей аварийных домов.

Какое жилье предоставят взамен непригодного

Что получит наниматель

У нанимателя (живущего по договору социального найма) есть право заключить договор социального найма в отношении другого благоустроенного жилого помещения.

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Важно! Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Площадь предоставляемого жилья. Жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, если человек стоял на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет право состоять на таком учете. В остальных случаях предоставляют равнозначное по площади жилье.

Что получит собственник

Права собственника жилого помещения зависят от статуса дома.

1. Если жилой дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, то у собственника появляется выбор: получить деньги (выкупную стоимость) или другое жилье. Это право закреплено в ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Важно! Что выбрать – деньги или новое жилье – решает только собственник! Администрация не может заставить его согласиться на один из вариантов.  

2. Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья (или непригодными для проживания признаны отдельные жилые помещения), собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Жилье можно получить, но лишь по согласованию с администрацией.

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

Важно! Несмотря на то, что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

При расчете выкупной цены в нее обязательно включают (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночную стоимость жилого помещения;
• рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписку из ЕГРН;
• компенсацию упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
• компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным. Эта обязанность вытекает из ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

• ЕСЛИ СОБСТВЕННИК СОГЛАСЕН с предложенной выплатной стоимостью, он подписывает соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСЕН – следует направить свое предложение в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять условия, придется обращаться в суд. 

Как добиться справедливой выкупной стоимости

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Важно! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).