Из барака в новостройку: Центр защиты прав граждан помог получить жилье пенсионерам из Кемеровской области1833

Город Таштагол в Кемеровской области непросто найти на карте России. Небольшой небогатый населенный пункт не может похвастаться ни объемами строительства нового жилья, ни темпами расселения аварийного.

В этом на собственном опыте убедилась пожилая пара Примаковых*. Двухэтажный деревянный барак на улице 18-го Партсъезда, где жила семья, признали аварийным и подлежащим сносу еще в 2014 году. Местные власти включили развалюху в программу расселения на 2019 – 2025 годы. Переезда Любовь и Александр ждали как манну небесную, потому что устали жить в доме с гнилыми стенами и туалетом во дворе.

Но когда программа стартовала, оказалось, что в Таштаголе нужно расселить 45 домов! Задача почти не выполнимая.

– Оказалось, что для расселения всех аварийных домов у города не хватает свободного жилья. Администрация предложила выкупить у нас жилье. Но предложили так мало, что мы отказались. Мы не смогли бы купить в Таштаголе даже однушку. Тогда местные власти предложили квартиру в поселке Каз – это в часе езды на машине. Но в Таштаголе у нас живет дочь, которая за нами ухаживает, поэтому от этого варианта мы тоже отказались, – рассказали пенсионеры.

Чиновники попытались заставить Примаковых согласиться на выкуп по низкой цене через суд. Примаковы подали встречный иск, потребовав обязать мэрию предоставить им жилье взамен аварийного вне очереди, и добились решения в свою пользу! К тому времени в Таштаголе ввели в эксплуатацию новостройку, куда переселяли льготников. Но в администрации пенсионерам сказали, что о переезде туда они могут даже не мечтать!

Устав ждать, Примаковы обратились за правовой помощью в кемеровский Центр защиты прав граждан.
 

– Установление сроков расселения аварийного жилья – компетенция местных органов власти. Но если жить в доме небезопасно, то выделение пригодного жилья не может быть поставлено в зависимость от планов расселения и сроков сноса дома. Такие пояснения дал Верховный суд РФ в 2017 году. При этом суд может обязать местные власти предоставить жилье во внеочередном порядке! Именно этим правом и воспользовался Таштагольский городской суд. Но решение суда так и осталось на бумаге. Администрация проигнорировала его, нарушив право Примаковых на исполнение судебного акта в разумный срок. И хотя в законе нет четких временных рамок, на практике по жилищным спорам такой срок составляет один год, – пояснила специалист кемеровского Центра Ирина Леончук.

По просьбе специалистов Центра депутат Заксобрания Кемеровской области, справедливоросс Татьяна Протас направила запрос в администрацию Таштагола с требованием объяснить, на каком основании чиновники не исполняют решение суда. И это помогло! В течение месяца после обращения депутата мэрия нашла возможность переселить пенсионеров из аварийного барака в ту самую новостройку. В июне 2022 года Примаковым предоставили квартиру площадью 54 квадратных метра.

Пенсионеры выразили огромную благодарность специалистам Центра. Ведь если бы не их вмешательство, непонятно, сколько лет еще пришлось бы жить в «барачных» условиях.

* – Персональные данные заявителей изменены.
 

Если дом признали аварийным

Как только помещение признали непригодным для проживания или дом – аварийным и подлежащим сносу, власти должны в 30-дневный срок решить, как дальше использовать помещения и в какой срок отселить людей.

В зависимости от статуса (собственник, наниматель) жильцам либо предоставляют другое жилье, либо выплачивают компенсацию. Это установлено ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Законодательство не устанавливает конкретных сроков отселения. Этот вопрос – компетенция органов местного самоуправления.

Очередность расселения аварийных домов закреплена в Региональной программе по переселению граждан. Чем раньше дом признан аварийным, тем раньше жители получат новые квартиры.

Как добиться расселения аварийного дома вне очереди

В практике Центров защиты прав граждан не было ни одного случая, когда местные власти установили разумные сроки расселения аварийных домов с учетом реального износа здания. Ожидание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия.

Да, законом не установлен конкретный срок, в течение которого граждане должны быть отселены из аварийного дома. Между тем этот срок должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан.

Кроме того, Верховный суд РФ указывает, что не может быть произвольного, не основанного на объективных данных определения срока сноса аварийного дома.

Такая позиция изложена в Обзоре судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года.

Для защиты таких жителей Центры защиты прав граждан направляют жалобы в прокуратуру с просьбой обратиться с иском о признании сроков отселения незаконными. По всем подобного рода спорам суды встают на сторону жителей аварийных домов.

Какое жилье предоставят взамен непригодного

Что получит наниматель

У нанимателя (живущего по договору социального найма) есть право заключить договор социального найма в отношении другого благоустроенного жилого помещения.

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Площадь предоставляемого жилья

Жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, если человек стоял на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет право состоять на таком учете. В остальных случаях предоставляют равнозначное по площади жилье.

Что получит собственник

Права собственника жилого помещения зависят от статуса дома.

1. Если жилой дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, то у собственника появляется выбор: получить деньги (выкупную стоимость) или другое жилье. Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
 

2. Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья (или непригодными для проживания признаны отдельные жилые помещения), собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру.

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

При расчете выкупной цены в нее обязательно включают (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночную стоимость жилого помещения;
• рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписку из ЕГРН;
• компенсацию упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
• компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

• ЕСЛИ СОБСТВЕННИК СОГЛАСЕН с предложенной выплатной стоимостью, он подписывает соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСЕН – следует направить свое предложение в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять условия, придется обращаться в суд. 

Как добиться справедливой выкупной стоимости

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Имейте в виду! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).