Местные власти на много лет лишили квартиры жительницу костромского села1412

В 1993 году Лариса Киселева получила квартиру в стареньком деревянном доме в поселке Березовая роща Судиславского района Костромской области. В бараке на три квартиры жилье ей выделил работодатель – Костромская психиатрическая больница. Свою квартиру женщина так и не приватизировала – жила по договору соцнайма.

Сейчас дому почти 65 лет, квартира Киселевой давно похожа на руины: полы разрушены, сгнили бревна в стенах, печь просела, потолок вот-вот рухнет. Местная администрация в последний раз предприняла попытку привести квартиры в более-менее сносное состояние 10 лет назад. Тогда подлатали крышу и печь. Но через год печь снова просела и Ларисе Киселевой пришлось нанимать бригаду за свой счет.

А вот администрация, как собственник, больше интереса к бараку не проявляла. Брошенная на произвол судьбы Лариса как могла поддерживала состояние дома, но вынуждена были сдаться. В 2018 году женщина переехала в съемную квартиру. С тех пор работает только на аренду жилья – на это уходит львиная доля зарплаты.

Как заставить местную администрацию вспомнить о ее квартире – с этим вопросом женщина обратилась в костромской Центр защиты прав граждан.

– Капитальный ремонт муниципальных квартир – обязанность наймодателя, то есть местных властей, в силу п. 2 ч. 3 ст. 65 Жилищного кодекса РФ. Если муниципалитет не исполняет обязанностей – нужно жаловаться в прокуратуру или сразу обращаться в суд, – пояснила руководитель Центра Анна Комиссарова.

Для начала правозащитники добились, чтобы местные власти обследовали квартиру и зафиксировали в Акте, что ей требуется капитальный ремонт. А затем помогли Ларисе Киселевой обратиться с иском в суд.

В июне 2023 года Островский районный суд Костромской области обязал администрацию Расловского сельского поселения провести капремонт полов, венцов, фундамента, стен, потолков и печи в квартире Ларисы Киселевой.

Не согласившись с решением, администрация подала апелляционную жалобу. Чиновники ссылались на то, что плачевное состояние жилья – как раз следствие халатного отношения нанимательницы, которая живет в другом месте, и наведывается в квартиру 1-2 раза в год. За наем и коммуналку не платит уже два года. Но убедить суд чиновникам не удалось. Судья отказал в удовлетворении апелляционной жалобы и оставил решение суда первой инстанции в силе.

Провести капремонт в квартире Ларисы Киселевой чиновники должны до 29 января 2025 года.
 

Как заставить чиновников провести капремонт муниципального жилья

Проживающие в жилых помещениях социального найма должны помнить, что капитальный ремонт муниципальных квартир – это обязанность наймодателя (то есть местных властей) в силу п. 2 ч. 3 ст. 65 Жилищного кодекса РФ.

А вот текущий ремонт ложится на плечи нанимателя – эта обязанность закреплена в п.4. ч. 3 статьи 67 ЖК РФ.

Работы, которые должен делать гражданин, перечислены в главе II Постановления Правительства от 21 мая 2005 года №315:

– побелка, окраска и оклейка стен, потолков, полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов;

– замена фурнитуры;

– ремонт внутриквартирного инженерного оборудования: электропроводка, коммуникации холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения.

Однако если к ремонту отделки привели неисправности элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем, либо для исправления нужно делать капитальный ремонт дома, то эти работы проводятся за счет собственника – то есть администрации.

Это указано в главе II Постановления Правительства от 21 мая 2005 года №315.

Замена окон в квартире – это тоже капремонт

Окна внутри квартир, согласно Постановлению Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года, – это имущество собственника, а не общее имущество МКД. Поэтому бремя содержания окон несет собственник, согласно ст. 210 ГК РФ.

Таким образом, замена окон в муниципальных квартирах – обязанность местных властей. Наниматель же должен заниматься только текущим ремонтом окон.

Ремонт и замена сантехники

Ремонт или замена сантехники в муниципальной квартире производится за счет нанимателя квартиры. Но есть исключения!

Согласно частям 1 и 2 ст. 681 ГК РФ, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено Договором найма жилого помещения.

Замена или установка дополнительных кранов, смесителей, раковины, ванны или унитаза, замена межкомнатных дверей, встроенных шкафов или отделка помещений с целью благоустройства квартиры – обязанность нанимателя.

Однако тут, как и в случае с батареями, необходимо уточнение.

Наниматель ремонтирует за свой счет трубы внутри квартиры – до запирающих устройств (вентиля) отвода от общедомового стояка.

Если авария происходит на общедомовых коммуникациях, починить трубу – обязанность управляющей организации (УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК).

За чей счет ремонт балкона

Кому принадлежит балкон? Согласно законодательству, в состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита, по сути – пол балкона.

И стена, и плита признаются ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находятся на обслуживании у управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД (пп. «в» п. 2 ПП РФ №491, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Ответственность за надлежащее содержание и текущий ремонт несущей стены и балконной плиты несет управляющая организация (УК, ТСН, ТСЖ, ЖСК).
Если управляющая организация обнаружила признаки повреждений несущих конструкций балконов, она должна принять срочные меры, чтобы предупредить дальнейшее разрушение.

Работы по восстановлению или замене отдельных элементов балконов управляющая организация должна проводить в рамках текущего ремонта.

Никакой дополнительной платы за такой ремонт собственник жилья и наниматель не вносят!

Внутренняя часть балкона не входит в состав общего имущества МКД. За ее надлежащее содержание отвечает собственник. К внутренней части относится козырек или крыша над балконом, парапет и остекление и т. п. За эти части балкона ответственность несет собственник – орган местного самоуправления. В его обязанность входит поддерживать надлежащее содержание и безопасность конструкции.

Никакой дополнительной платы за ремонт наниматель не вносит!

Как заставить чиновников провести ремонт

Чтобы добиться капитального ремонта квартиры, нужно обратиться непосредственно к наймодателю, то есть в местную администрацию, с заявлением о необходимости капитальных работ в занимаемом по Договору соцнайма жилом помещении.

Местные власти должны организовать комиссионное обследование, например, окон и составить Акт обследования. В документе должны быть указаны выявленные осмотром недостатки и вывод: работоспособны окна или они нуждаются в замене.

Если чиновники отказываются от выполнения своих обязательств, обратитесь с жалобой в орган Госжилнадзора (ГЖИ) и попросите организовать такое обследование.

В случае подтверждения нарушения ГЖИ вынесет предписание в адрес собственника о проведении ремонта. Еще один орган надзора, куда можно пожаловаться на нерадивых чиновников-наймодателей, – это прокуратура.

По вашей жалобе ведомство обязано организовать проверку и вынести представление с требованием прекратить нарушение закона.

Как возместить затраты, если пришлось сделать ремонт за свой счет

В случае острой необходимости наниматель может самостоятельно поменять окно, полы или батарею, но собственник обязан будет возместить нанимателю все затраты.

В большинстве случаев муниципалитет «забывает» о своей обязанности надлежащим образом содержать муниципальное жилье. Бывает и так, что нанимателю, чтобы обеспечить нормальные условия проживания, приходится провести работы капитального характера за свой счет.

Чтобы потребовать от администрации ремонта или возмещения затрат, необходимо сделать следующее:

• Обратитесь в администрацию с жалобой на ненадлежащее (или аварийное) состояние конструктивных элементов (не работает батарея, рассохлись оконные рамы, проваливается пол, требует замены электропроводка и т.д.)
• Потребуйте провести обследование квартиры. Совместно с представителем администрации составьте и подпишите Акт осмотра жилого помещения.
• Если администрация не видит причин для капитального ремонта, а квартира в полуаварийном состоянии, проведите независимую экспертизу технического состояния жилого помещения.
• Проведите работы капитального характера самостоятельно.
• С результатами экспертизы и доказательствами потраченных вами средств на приведение жилого помещения в порядок обратитесь в суд и там потребуйте от администрации возмещения затрат.
• При положительном судебном решении издержки на проведение независимой экспертизы вам тоже будут возмещены.
• Есть и другой способ привлечь внимание администрации к необходимости отремонтировать жилье или возместить затраты на ремонт – сразу обратиться с жалобой в Госжилинспекцию, Роспотребнадзор или прокуратуру. А в случае отказа муниципалитета возмещать затраты, привлечь внимание органов прокуратуры.
   

За чей счет ремонт в муниципальной квартире. Советы нанимателю жилья

Права и обязанности нанимателя
Какой ремонт должен производить наниматель, а какой муниципалитет
Примеры из практики центров защиты прав граждан