Не дом, а решето: мэрия Орла поселила льготников в жилье с дырой в потолке3956

В сентябре 2019 года в одной из квартир муниципального дома на Калинина, 2А в Орле обрушился потолок. Дом хоть и старый, но крепкий – построен из кирпича. А вот для межэтажных перекрытий строители использовали недолговечное дерево. За 60 лет древесина сгнила и часть потолка рухнула. В квартирах между первым и вторым этажом образовалась дыра.

– Управляющая компания зафиксировала разрушение, составили акт. Мы закрыли дыру листом фанеры и стали ждать, когда мэрия проведет ремонт, – вспоминает жительница муниципальной квартиры Валентина Бунова. – Устав ждать, я в 2020 году сама обратилась в администрацию Орла с заявлением, в котором просила провести ремонт. Но мне ответили, что делать ничего не обязаны, а требовать проведения ремонта я должна от соседей сверху.

С жалобой женщина обратилась в орловский Центр защиты прав граждан.

– Согласно п. 2 ст. 65 ЖК РФ, наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан принимать участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома. А межэтажные перекрытия как раз входят в состав общего имущества, – пояснил руководитель орловского Центра Илья Хомкин. – Отказавшись от ремонта, муниципалитет грубо нарушил положения Жилищного кодекса.

Правозащитники попросили защитить жилищные права Буновых депутатов партии «Справедливая Россия – За правду», которые направили запрос в областную прокуратуру. Прокуратура провела выездную проверку и признала бездействие чиновников администрации незаконными. Мэру Орла и начальнику Управления коммунального хозяйства города надзорный орган внес предписание об устранении нарушений. Прокуратура пообещала проследить за его исполнением.

Как добиться проведения текущего ремонта в МКД

Текущий ремонт — комплекс работ, направленных на поддержание многоквартирного дома в состоянии пригодном для проживания, а также на устранение неисправностей, которые могут угрожать безопасности и благополучию собственников жилья.

Ремонт крыши, подъездов, внутренних коммуникаций дома – прямая обязанность управляющих компаний. Коммунальщики обязаны минимум два раза в год проводить обследование общего имущества многоквартирного дома: весной, после окончания отопительного сезона, и осенью, перед началом отопительного сезона.

После осмотра специалисты ЖЭКа составляют Акт о выявленных недостатках — основание для проведения текущего ремонта (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 №491). Затем коммунальщики составляют перечень работ. Собственники жилья согласуют этот перечень на общем собрании. После этого управляющая компания определяет сроки выполнения этих работ.

Важно! Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы УК должна проводить, независимо от того, прописаны они в договоре управления или нет (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).

Сроки проведения текущего ремонта

Текущий ремонт обычно проводят не реже одного раза в 3-5 лет, в зависимости от классификации здания и физического износа (согласно «Правилам и нормам технической эксплуатации многоквартирного дома», утвержденным Постановлением Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 года).

Текущий ремонт проводят в случае, если:

- подошел срок профилактических или косметических ремонтных работ;

- участки инженерных коммуникаций пришли в аварийное состояние и требуют срочного восстановления;

- появились повреждения окон и дверей в подъездах, выявлено незначительное разрушение фасада и т.д.

Важно! Работы по ремонту общедомового имущества, будь то подъезд, кровля или водосточные трубы, оплачиваются жителями по строке «Ремонт и содержание жилья». Сбор дополнительных взносов – вне закона!

Какие работы входят в текущий ремонт

Перечень работ, который может быть выполнен в ходе текущего ремонта в многоквартирном доме, прописан в Постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (ред. от 29.06.2020).

Среди таких работ:

• Ликвидация локальной деформации, работы по восстановлению поврежденных участков фундамента, отмостки, продухов и системы вентиляции подвала.
• Герметизация стыков конструкции и работы, направленные на восстановление разрушенных архитектурных элементов.
• Покраска фасадов, стен и потолков в подъездах.
• Восстановление целостности оконных рам, стекол или работы по остеклению подъездов.
• Ремонт входных дверей, включая помещение тамбура.
• В ряде случаев возможно проведение работ по усилению и восстановлению целостности межквартирных перегородок.
• Мероприятия по восстановлению технического состояния или полная замена части системы отопления, водоснабжения, канализации, насосной установки или оборудования домовой котельной.
• Поддержание бесперебойной работы вентиляционной системы в доме.
• Устранение неисправностей системы электроснабжения, включая электроплиты. Остальные электрические приборы не попадают в зону действия нормативных актов.
• Установка или замена ящиков для получения корреспонденции.
• Восстановление покрытия пола в подъездах.
• Работы по окрашиванию металлических элементов отопительной системы.
• Замена светильников в местах общего пользования.
• Ремонтные работы, проводимые в электрощитах МОП, а также их полная замена в случае необходимости.
• Работы по поддержанию удовлетворительного состояния козырьков на подъездах. Актуально для элементов, выполненных из мягкой кровли или листового металла.
• Замена клапанов мусоропровода.

Если ремонт некачественный

В таком случае необходимо жаловаться в управляющую компанию. Согласно п.2.3 ст.161 ЖК РФ, управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений МКД за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества. При этом качество работ и услуг должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД.

Важно! Если УК не реагирует, отказывается проводить текущий ремонт дома или выполняет работы, но некачественно, то необходимо направить жалобу в государственный орган жилищного надзора, который проведет проверку и выдаст предписание на проведение ремонтных работ в доме.

Жалуемся в Госжилинспекцию

• В заявлении нужно подробно описать проблему и нарушения со стороны управляющей компании. Лучше указать ссылки на законы.
• К заявлению можно приложить документы, подтверждающие нарушения (например, акт выявленных недостатков, переписку с сотрудниками ЖЭКа), а также фото и видео.
• Жалобу можно подать на сайте ГЖИ или на сайте Госуслуг. Также заявление вместе с документами можно отправить по Почте России заказным письмом с описью вложения. По трек-коду на почтовой квитанции можно отследить момент поступления письма адресату. Кроме того, заявку можно оставить на горячей линии ГЖИ.
• Надзорный орган обязан рассмотреть жалобу, провести проверку и сообщить заявителю о принятых мерах. Ответить ГЖИ должна в течение 30 дней со дня обращения (при обращении по почте срок исчисляется с даты поступления). Срок рассмотрения заявления может быть увеличен (не более чем еще на 30 дней). Но об этом госорган обязан сообщить заявителю (ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 №59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан РФ»).

Как заставить чиновников провести капремонт муниципального жилья

Наймодатель обязан проводить капитальный ремонт жилого помещения в соответствии с частью 3 п. 2 статьи 65 Жилищного кодекса РФ. Текущий ремонт (согласно п.3 статьи 67 ЖК РФ) ложится на плечи нанимателя.

Перечень работ, проводимых при капремонте, содержится в п. 1ст. 166 ЖК РФ.  Он включает в себя: ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада; ремонт фундамента многоквартирного дома.

• Для того, чтобы добиться проведения капитального ремонта, нужно обратиться непосредственно к наймодателю, то есть в местную администрацию.
• Если чиновники отказываются делать ремонт – задача усложняется. Нанимателям придется провести экспертизу технического состояния жилого помещения у независимых специалистов. Это заключение приложить к исковому заявлению и обратиться в суд.
• Еще один путь: сделать ремонт самостоятельно, а потом взыскать расходы с администрации (статья 66 Жилищного кодекса РФ).

Перед обращением в суд направьте собственнику помещения претензию с требованием компенсировать ущерб. Если ее проигнорируют – смело идите в суд.

• Еще один способ воздействия на муниципалитет – обращение в прокуратуру.

Как признать муниципальное жилье аварийным

Если ситуация с муниципальным жильем совсем плачевная, можно обратиться в мэрию с требованием признать помещение или весь дом аварийным.

Местные власти должны создать межведомственную комиссию для оценки состояния жилья.

Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания или многоквартирного дома аварийным определяется Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

Алгоритм признания дома аварийным:

1. Получить заключение специализированной организации о состоянии здания.

Если все жилье в доме муниципальное, то администрация сделает это за свой счет.

Если есть хоть одна квартира в собственности, то собственнику предложат оплатить часть стоимости экспертизы.

Организация проведет обследование и оценит: 

– реальное техническое состояние несущих и ограждающих конструкций объекта;

– отклонения, дефекты, повреждения в процессе строительства и эксплуатации;

– фактические показатели качества конструктивных элементов для установления возможности их дальнейшего использования, необходимости восстановления и усиления или проведения демонтажных работ.

В случае смешанной собственности жилых помещений (муниципальной и частной) для принятия решения о проведении обследования указанного многоквартирного дома специализированной организацией необходимо предварительное проведение собрания собственников многоквартирного дома, на котором в том числе должен быть решен вопрос об источниках финансирования данных работ, так как оплата работ по обследованию будет осуществляться всеми собственниками жилого дома пропорционально площади жилых помещений, находящихся в их собственности.

2. Напишите заявление в муниципальный орган власти. К заявлению приложите:

• копии договора социального найма или свидетельства о праве собственности;
• заявления, письма, жалобы жильцов и ответы из компетентных органов (по желанию);
• заключение специализированной организации, проводившей обследование дома.

3. В течение 30 дней комиссия обязана провести обследование помещения. О своем решении она уведомит заявителя.

Комиссия по итогам обследования принимает решение:

– о признании дома аварийным и подлежащим сносу;

– о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции;

– об отсутствии оснований для признания МКД аварийным.

     4. В течение 30 дней после признания дома аварийным и подлежащим сносу (или реконструкции), власти должны решить, в какие сроки производить отселение.  

У нанимателя (живущего по договору социального найма) признанного непригодным для проживания и не подлежащего ремонту и реконструкции помещения есть право заключить договор социального найма в отношении другого благоустроенного жилого помещения. Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 статьи 57 ЖК РФ).

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта. (ст. 89 ЖК РФ).

Формы актов и заявлений – в пошаговой инструкции «Признать жилье аварийным».