89-летняя Валентина Корнева много лет живет в деревянном бараке 1953 года на Светлогорской, 7/1а в Нижнем Новгороде. В 2016 году этот дом признали аварийным и подлежащим сносу, его включили в региональную программу расселения. Дальше, как того требует закон, администрация должна изъять квартиры и землю под аварийным домом, а собственникам предоставить другое жилье или денежную компенсацию. Причем, что выбрать – решает собственник. Но Валентину Корневу такого права лишили.

– У меня в собственности не вся квартира, а 27/100 доли. Я занимаю в ней одну комнату. Ожидала, что при расселении мне предложат похожую комнату, но меня поставили перед фактом: только компенсация. Причем предложили 830 000 рублей – этих денег не хватит, чтобы купить жилье. Когда я отказалась и попросила все же подыскать мне комнату, на меня подали в суд! Администрация потребовала изъять мою собственность, прекратить право собственности и установить стоимость выкупа. То есть фактически меня бы просто выкинули на улицу, отделавшись несправедливой компенсацией! – пожаловалась пенсионерка.

Растерянная женщина обратилась в нижегородский Центр защиты прав граждан. Специалисты Центра успокоили Валентину Павловну: закон на ее стороне.

– Жилищные права пенсионерки грубо нарушены! Если жилой дом включен в адресную программу расселения, то местные власти обязаны предоставить собственникам другое равнозначное благоустроенное помещение или денежную компенсацию. При этом право выбора принадлежит только собственнику, а не органам местного самоуправления! Об этом четко высказался Верховный суд России в Обзоре судебной практики №1 от 24 апреля 2019 г. И неважно, в собственности у человека вся квартира или только доля. Но администрация Нижнего Новгорода упорно игнорирует требования закона. Еще и зачем-то подали на пенсионерку в суд! – пояснил руководитель Центра Евгений Крылов.

Правозащитники помогли Валентине Корневой пожаловаться в прокуратуру. Надзорный орган согласился с тем, что жилищные права пенсионерки грубо нарушены. Ведомство обратилось со встречным иском, в котором просило предоставить собственнице другое жилое помещение.

В августе 2022 года суд эти требования удовлетворил и обязал мэрию Нижнего Новгорода выделить Валентине Корневой жилье площадью не менее 18 кв. метров.

Но администрация не сдавалась и подала апелляционную жалобу. Специалисты Центра защиты прав граждан помогли пенсионерке составить возражения. Нижегородский областной суд не увидел оснований для отмены решения суда первой инстанции. В марте 2023 года оно вступило в законную силу. Чиновники обязаны предоставить Валентине Корневой комнату или отдельную квартиру.
 

КАК ДОБИТЬСЯ СПРАВЕДЛИВОЙ ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ

Права собственника зависят от того, был включен или нет аварийный дом в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.

Если многоквартирный дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, собственник имеет право потребовать от администрации предоставить другое жилое помещение либо выкупить у него непригодное жилье за деньги.

Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Выбрать деньги или новое жилье – это решает собственник.  

Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию (выкупную цену) за изымаемую квартиру. 

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.
 

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписка из ЕГРН;
• возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами).
   

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость.

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

• ЕСЛИ ВЫ СОГЛАСНЫ с предложенной выплатной стоимостью, вы подписываете соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСНЫ на предложенный «денежный минимум», следует предложить свою сумму и направить в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять ваши условия, придется пригласить своего оценщика. 

Если собственник не согласен с выкупной ценой жилья

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки – обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Имейте в виду! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).

Кому предоставят только жилье, а кому деньги? Может ли отказ от неравноценного варианта повлечь потерю денег и права на квартиру? Как заставить чиновников выплатить деньги в разумный срок? Обо всем вы узнаете из новой инструкции Центров защиты прав граждан «ДОМ ПОД СНОС: как получить справедливую денежную компенсацию при расселении».