Восемь лет жительница Перми Анжелика Денисова и ее сын ждали расселения аварийного дома на Инженерной, 15. В двухэтажке, которой уже почти 90 лет, у семьи была квартира, доставшаяся по наследству. Дом 1934 года постройки признали аварийным еще в 2015 году. Оснований для этого было хоть отбавляй, поэтому комиссия «приговорила» многоквартирник к сносу. И хотя техническое состояние конструкций признали угрожающим жизни и здоровью, отселять жильцов местные власти почему-то не спешили. В Региональную программу по переселению граждан дом-ветеран попал только в 2018 году – помогли специалисты пермского Центра защиты прав граждан.

Еще четыре года понадобилось местной администрации, чтобы определиться с выкупной стоимостью. В 2022 году Денисовым сделали «щедрое» предложение: 1 млн 544 тысячи рублей. Из них 1 млн 480 тысяч – собственно цена квартиры, почти 60 тысяч рублей – услуги риелтора для покупки нового жилья и 8 тысяч рублей – расходы на переезд.

Предложенная сумма собственников не устроила. С просьбой подсказать, как добиться выплаты справедливой выкупной стоимости, Анжелика Денисова снова пришла в пермский Центр защиты прав граждан.

– Как правило, муниципалитет проводит оценку формально и занижает стоимость жилья. Это во-первых. Во-вторых, для определения размера выкупной цены учитывают множество факторов, они перечислены в ч.7 ст.32 ЖК РФ. В том числе компенсация за непроизведенный капремонт и стоимость доли на землю под домом. А именно их чиновники и не учли. Мы рекомендовали собственнице провести новую экспертизу. Эксперты включили в выкупную стоимость все основания. Общая сумма – 2 млн 73 тысячи рублей. Это на полмиллиона рублей больше, чем предложила мэрия, – рассказала специалист Центра Татьяна Сулейманова.

Эксперты оценили саму квартиру в 1 млн 605 тысяч рублей, в 245 тысяч – компенсацию за непроизведенный капремонт и в 133 тысячи – земельный участок под МКД. Еще 90 тысяч рублей – это расходы на переезд.

Но пока эксперты готовили оценку, администрация обратилась в суд с требованием прекратить право собственности на квартиру с выплатой заниженной компенсации.

Специалисты Центра помогли составить грамотные возражения и приобщить экспертизу к делу. Только после этого чиновники согласились выплатить семье справедливую выкупную стоимость и отказались от иска.

С Денисовыми подписали договор об изъятии жилого помещения, семья получит 2 млн 73 тысячи рублей.

КАК ДОБИТЬСЯ СПРАВЕДЛИВОЙ ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ

Права собственника зависят от того, был включен или нет аварийный дом в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.

Если многоквартирный дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, собственник имеет право потребовать от администрации предоставить другое жилое помещение либо выкупить у него непригодное жилье за деньги.

Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Выбрать деньги или новое жилье – это решает собственник.  

Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию (выкупную цену) за изымаемую квартиру. 

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.
 

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписка из ЕГРН;
• возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами).
   

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость.

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

• ЕСЛИ ВЫ СОГЛАСНЫ с предложенной выплатной стоимостью, вы подписываете соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСНЫ на предложенный «денежный минимум», следует предложить свою сумму и направить в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять ваши условия, придется пригласить своего оценщика. 

Если собственник не согласен с выкупной ценой жилья

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки – обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Имейте в виду! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).

Кому предоставят только жилье, а кому деньги? Может ли отказ от неравноценного варианта повлечь потерю денег и права на квартиру? Как заставить чиновников выплатить деньги в разумный срок? Обо всем вы узнаете из новой инструкции Центров защиты прав граждан «ДОМ ПОД СНОС: как получить справедливую денежную компенсацию при расселении».