Вместо расселения – пожар. Житель аварийного барака в Костроме отсудил у города 3,1 млн рублей1236

Сергей Голубев жил вместе с женой и двумя несовершеннолетними детьми в доме на улице Заволжская, 52 в Костроме. Двухэтажке уже больше полувека. Изначально деревяшка строилась как временное жилье. Но в итоге дом «дожил» до наших дней, только не в самом лучшем состоянии. Здание морально и физически устарело. Это стало настолько очевидным, что в 2017 году межведомственная комиссия признала барак аварийным и подлежащим сносу. Сначала городские власти планировали отселить жильцов до конца 2020 года, потом срок перенесли на 2025 год, а затем – на 2026 год.

Но вместо расселения жильцы дождались пожара. Случилось это летом 2021 года. В результате ЧП полностью сгорела кровля барака, пострадали квартиры и лестничные клетки. После такого дом не подлежал восстановлению. Людям жить в таком доме стало просто опасно для жизни и здоровья. Жильцы вынуждены были разъехаться кто куда. Голубевы сняли жилье.

Дом на улице Заволжская, 52 не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья. В таком случае собственники могут получить от администрации только денежную компенсацию за изымаемую квартиру. 

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество. Об этом говорится в ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Собственники единогласно проголосовали за выкуп их жилья. Однако городская администрация ответила отказом, мол, денег нет, ждите расселения. Люди и так ждали больше шести лет, двухэтажка уже сгорела, а власти палец о палец так и не ударили.

Сергей Голубев понял, что без квалифицированной помощи юристов тут не обойтись. Тогда мужчина пришел на консультацию в Центр защиты прав граждан.

– Выплата компенсации за утраченное жилье – это одна из форм расселения жителей аварийных домов. И хотя законом не установлен конкретный срок, в течение которого граждан обязаны переселить, но он должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан. К сожалению, в нашей практике не было ни одного случая, когда местные власти установили разумные сроки, учитывая реальный износ здания. Ожидание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия. В таком случае мы рекомендуем обращаться в суд. Но прежде нужно провести независимую экспертизу, чтобы определить размер выкупной стоимости жилья, – разъяснила специалист Центра защиты прав граждан в Костроме Инга Дудовцева.

Голубев за свой счет заказал независимую экспертизу, которая оценила стоимость жилья в 3 миллиона рублей. После чего правозащитники помогли заявителю обратиться с исковым заявлением в суд. К иску приложили и результаты экспертизы.

В суде представители администрации снова попытались оправдаться отсутствием денег на расселение аварийных домов, ссылались на муниципальный долг.

Но суд встал на сторону Сергея Голубева и взыскал с городской администрации в его пользу выкупную стоимость квартиры, согласно результатам экспертизы, а также возмещение расходов на проведение этой экспертизы. В общей сложности – 3,1 млн рублей.

Администрация не стала обжаловать решение суда и выплатила эти деньги заявителю.

Деньги или квартира? На что могут рассчитывать жители аварийного дома

У проживающего в аварийном доме по договору соцнайма и собственника – разные права при расселении аварийного дома.

Наниматель получит другое жилье 

Житель Кирова заставил мебельщика заменить двери с дефектом за 90 000 рублей

Жилое помещение взамен утраченного должно быть благоустроенным и равнозначным. Требования к жилому помещению, предоставляемому гражданам по договору социального найма, содержатся в ст. 89 ЖК РФ. Согласно ч. 1 и 2 ст. 89 ЖК РФ, другое жилое помещение, предоставляемое по договору соцнайма, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Жилье при временном отселении из аварийного дома в маневренном фонде должно быть из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Важно! Выделение пригодного жилья не может быть поставлено в зависимость от сроков сноса дома. Об этом говорится в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 12.12.2017 №51-КГПР17-19.  

Решение властей можно оспорить в суде, если:

• сроки сноса дома и переселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам соцнайма, истекли;
• здание непригодно для нормальной эксплуатации и представляет опасность для жизни и здоровья людей;
• чиновники не предприняли мер по расселению и не предоставили жильцам благоустроенное жилое помещение, отвечающее техническим и санитарным требованиям.

Собственник имеет право на квартиру или денежную компенсацию 

Права собственника зависят от того, был включен или нет аварийный дом в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.

Если дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, то у собственника появляется выбор: получить деньги (выкупную стоимость) или другое жилье. Это право закреплено в ст.16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если дом не включен в Региональную адресную программу, собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Но это не значит, что компенсация за потерю квартиры в аварийном доме может быть мизерной для собственника.  

Расчет компенсации: что обычно предлагает муниципалитет

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры в аварийном доме, проводят ее оценку. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости, с которым муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

Важно! Как правило, муниципалитет проводит оценку формально и занижает стоимость.

Действуют власти по такому сценарию. Сначала устанавливают среднюю рыночную цену за «квадрат» на основании нескольких похожих аналогов. Затем рассчитывают понижающий коэффициент – в зависимости от состояния жилья он будет колебаться между 10% и 50%. После чего полученную стоимость «квадрата» умножают на общую площадь жилья.

Затем к полученной сумме добавляют компенсацию за общедомовое имущество. Много добавят или мало, зависит от доли человека в этом самом имуществе. После этого к сумме прибавляют затраты на переезд и переоформление документов на новую квартиру.

Несмотря на то что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

Это касается и цены выкупа земельного участка, и убытков, которые понесет собственник из-за переезда, оплаты услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформления договора купли-продажи иного жилого помещения и так далее. 

Между тем перечень параметров, влияющих на стоимость жилья, гораздо шире.

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом. А если дом попадает под реновацию, появляются основания ставить вопрос о компенсации не только стоимости квартиры, но и земельного участка под ним (изъятие земельного участка для государственных нужд). При этом, если права на землю не зарегистрированы в Росреестре, вероятность получить компенсацию за участок резко снижается;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилья до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплатой риелтора, агентов по недвижимости; затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписки из ЕГРН;
• возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (наем) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами).

Важно!  В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома (если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным).

Это значит, что в состав выкупной платы за изымаемый объект должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Эта обязанность вытекает из Федерального закона от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». 

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником требований о включении компенсации за непроизведенный   капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Выплата компенсации должна производиться по стандартному рыночному показателю.

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры;

ЦОИ – цена общего имущества в доме;

Уб – убытки и упущенная выгода;

ВС – выкупная стоимость.

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение. Собственнику направляют проект соглашения, в котором указывается та цена, за которую администрация согласна выкупить квартиру.

ЕСЛИ ВЫ СОГЛАСНЫ с предложенной выплатной стоимостью, вы подписываете соглашение.

ЕСЛИ НЕ СОГЛАСНЫ на предложенный «денежный минимум», следует предложить свою сумму и направить в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять ваши условия, придется пригласить своего оценщика.  Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Независимую экспертизу вам придется произвести за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены по выкупу жилого помещения.