Блокированная застройка: как превратить МКД в таунхаус5404

Таунхаус, дуплекс, виолетта, квадрохаус – все это дома блокированной застройки. То есть дом, который стоит с другим жилым домом (или домами) в одном ряду и у них есть общая боковая стена (или стены), с отдельным выходом на земельный участок. В законодательстве это понятие появилось только 1 марта 2022 года, когда в силу вступили изменения в градостроительном и жилищном кодексах.

До этого существовала правовая неопределенность и собственники таких домов сталкивались с трудностями при оформлении. Часто такую недвижимость регистрировали как многоквартирный дом. Парадокс? Да! И собственники вынуждены были содержать УК, платить за капремонт и нести прочие расходы, как жители МКД.

С изменениями в законодательстве статус строения можно изменить. Перевести МКД в дом блокированной застройки поможет инструкция Центра защиты прав граждан.

Признаки дома блокированной застройки

Чтобы дом признали домом блокированной застройки, он должен отвечать следующим требованиям:

– высота блока – не более трех этажей;

– всего не более десяти блоков (квартир);

– каждый блок предназначен для проживания одной семьи;

– есть общая стена без проемов с соседним блоком;

– каждый блок дома расположен на отдельном земельном участке;

– из каждого блока есть выход на территорию общего пользования;

– нет общих входов в блоки, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций;

– есть самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.

Эти требования установлены строительными нормами и правилами «Дома жилые одноквартирные» СНиП 31-02-2001.

Виды домов блокированной застройки

1. Дуплекс – соединенные стеной и крышей два дома высотой не более трех этажей.
2. Таунхаус – соединенные смежными стенами три или более дома.
3. Виолетта – элитное жилье, подвид таунхауса, но в итальянском стиле. Стандартный план придомовой территории предусматривает террасу, веранду, бассейн, гараж.
4. Лейнхаус. От обычного таунхауса его отличает фасад, оформленный в уникальном стиле. Площадь тоже будет больше – от 300 до 500 кв. метров против стандартных 150-200 квадратов. Каждый владелец лейнхауса получает около шести соток земли.
5. Квадрохаус – четыре дома под одной крышей, расположенные не в линейном порядке, как таунхаусы, а квадратом.
    

Как перевести МКД в статус блокированного

Обязательные требования:

1. Согласие всех собственников.

Чтобы изменить статус дома, потребуется согласие от всех владельцев блоков, включая несовершеннолетних детей. За малолетних до 14 лет согласие дает один из родителей – в силу п. 1 ст. 28 ГК РФ.

2. Жилье должно быть без обременений: ареста, залога и пр. 

Любое ограничение – запрет распоряжаться недвижимостью, в т.ч. переводить ее в разряд жилого дома. С обременениями придется разобраться до запуска процедуры смены статуса.

3. Здание не должно быть аварийным.

Пошаговая инструкция

1. Договориться с соседями – собственниками других блоков. Всем владельцам нужно подать совместное заявление в администрацию. Учтите, если один сосед будет против, то переоформить не получится.
    
2. Заказать градостроительную экспертизу (например, пригласив экспертов из БТИ). Специалист определит, отвечают ли жилые помещения статусу дома блокированной постройки, и оформит техническое заключение.
    
3. Подготовить документы:

• заявление о смене статуса недвижимости на дом блокированной застройки;
• оригиналы правоустанавливающих документов, например, договор о приватизации, мене, купли-продажи;
• техплан жилого помещения или техпаспорт из БТИ;
• поэтажный план жилого дома.

Список документов лучше уточнить в администрации конкретного населенного пункта, где расположено строение.

4. Подать документы в администрацию муниципального образования. На изучение документов и подготовку решения администрации закон отводит 30 дней. От вердикта мэрии зависят дальнейшие действия.
    
5. Если администрация ответит отказом – получить решение и обратиться в суд с исковым заявлением.
    
6. Если суд удовлетворит требования – обратиться в Росреестр и внести изменения в ЕГРН.

Плюсы перевода МКД в блокированную застройку

1. Экономия на управляющей компании, она просто не нужна.
2. Нет платы за капитальный ремонт.
3. Бесплатная газификация дома по государственной программе.
4. Появляется земельный участок в собственности.

Минусы

1. Все работы по дому придется проводить самостоятельно: как текущего, так и капитального характера.
2. Собственники лишаются права на расселение за счет федерального бюджета в случае, если жилье станет аварийным.

Расселение домов блокированной застройки может осуществляться за счет средств местных бюджетов, в том числе полученных в виде финансовой поддержки бюджета субъекта РФ.

Законодательство о блокированной застройке

1. Градостроительный кодекс РФ дает определение дому блокированной застройки.
2. ЖК РФ предоставляет информацию об особенностях таких домов.
3. Постановление Правительства № 220 от 13 марта 2015 года регламентирует порядок и некоторые нюансы приобретения жилья совмещенного вида.
4. Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ и Приказ Министерства строительства № 223 содержат информацию о порядке выделения земли под возведение малоэтажных домов и регулируют действия при получении в них квартир.
5. Статья 35 ЗК РФ информирует о порядке выделения и оформления участков под здания.