Андрей КУЗНЕЦОВ

Руководитель проекта сети Центров защиты прав граждан

Депутат фракции социалистов в Госдуме РФ

Уважаемые жители!

Избавиться от ЖЭКа, который обирает до нитки и при этом ничего не делает, не так-то просто. Чтобы не потерять дом, недобросовестные коммунальщики пытаются оспорить решение собственников и проводят «фейковые» собрания.

Как избавиться от управляющей компании, которая не оправдала доверия? По каким критериям проверить УК-кандидата на добросовестность? Что предусмотреть в Договоре управления, чтобы в дальнейшем не сожалеть о сделанном выборе?

В основе инструкции – реальные истории побед жителей из разных регионов страны. Скачать инструкцию вы можете бесплатно на сайте наших Центров справедливо-центр.рф в разделе ЖКХ. 

ГЛАВНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ ЖЭКа

Управляющая компания (УК) – коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома за плату и которая оказывает услуги по управлению общедомовым имуществом.

Управлять домом может только одна организация. У нее в обязательном порядке должна быть лицензия на управление домом, выданная органами Госжилнадзора (ГЖИ).

Договор управления заключается на условиях, которые определены на общем собрании собственников, и является одинаковым для всех собственников помещений в доме.

Плата за содержание и текущий ремонт жилья – ежемесячный платеж. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и утверждается общим собранием собственников на срок не менее чем 1 год.

Если собственники не проводили собрания и не утвердили размер тарифа, в  доме применяется муниципальный тариф. Его утверждают местные власти. Его размер порой значительно завышен. Вот почему важно установить тариф на содержание своего дома. А также определить условия, при которых размер тарифа может измениться.
 

Среди обязательств по Договору управления:

Содержание и текущий ремонт общего имущества

УК обязуется содержать в работоспособном виде и своевременно ремонтировать все внутридомовые инженерные коммуникации и оборудование. А также содержать весь конструктив и элементы конструктива дома, в том числе кровлю, фасады, техэтажи, подъезды и подвалы, придомовую территорию.

За все это собственник ежемесячно платит по строке квитанции «Содержание жилья» (может называться «Содержание жилого помещения» или «Содержание и текущий ремонт жилья» и т. п.).

Контроль за предоставлением своевременных и качественных коммунальных услуг

Управляющая организация является исполнителем всех коммунальных услуг в доме (теплоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и водоотведения, газоснабжения).

Даже если у дома заключены прямые договоры с поставщиками ресурсов, за качество и бесперебойную подачу этих ресурсов отвечает УК.

В целях содержания общего имущества УК собирает с собственников ежемесячную плату за общедомовые нужды (ОДН). Это плата за использованные коммунальные ресурсы (свет, вода, канализация) на мытье подъездов или полив клумб, электроснабжение мест общего пользования и т. п. А значит, и эти услуги УК обязана предоставлять своевременно и качественно.

Поддержание порядка, чистоты и безопасности

Сюда входит и влажная уборка в подъездах, и уборка придомовой территории (включая уход за зелеными насаждениями, в зимний период – уборка снега и льда). А также содержание детской площадки и поддержание порядка на мусорной (контейнерной) площадке. Обеспечение охраны дома и территории, установка и обслуживание систем видеонаблюдения, организация работы консьержей или охранников, если такое решение приняли собственники.

Аварийные работы

В обязанность УК входит организация и проведение аварийного восстановления как систем, так и элементов общедомового имущества при необходимости. Для оперативного реагирования УК обязана содержать круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу.

ВНИМАНИЕ! Минимальный перечень работ по дому и периодичность их оказания по желанию собственников можно расширить и дополнить другими услугами.

Но УК не имеет права включить в квитанции дополнительные денежные сборы без утверждения таких работ и их стоимости общим собранием собственников!

К примеру, собственники хотят огородить придомовую территорию забором. Или – установить шлагбаум. Нанять консьержей или частную охрану. Обустроить спортивную площадку или место для выгула собак. Эти работы и услуги не входят в минимальный перечень работ и услуг, которые оказывает дому управляющая компания. Поскольку такие виды работ и услуг потребуют дополнительных расходов, решение по каждой дополнительной платной услуге, ее стоимости и периодичности ее оказания утверждается только общим собранием собственников.

11 ПРИЧИН ЗАДУМАТЬСЯ О СМЕНЕ УК

1. УК без решения общего собрания в одностороннем порядке повысила тариф на содержание и ремонт жилья.
2. УК не убирает подъезды и мусор во дворе, не проводит плановых осмотров дома и не реагирует на обращения и жалобы.
3. Плата за ОДН (общедомовые нужды по электроснабжению, водоснабжению и т.д.) в разы превышает плату за индивидуальное потребление собственниками воды или света. А все потому, что УК не устраняет течь трубы в подвале или вписывает в «общедомовку» долги неплательщиков.
4. УК списывает деньги без оказания услуг. Списала, к примеру, за вывоз снега, а сугробы на месте. Списала деньги за ремонт подъездов, а на самом деле местами что-то «подкрасили-подштукатурили».
5. УК вводит дополнительные денежные сборы за услуги, которые включены в ежемесячную плату за ремонт и содержание жилья (к примеру, вводит сбор на обслуживание индивидуального теплопункта или ремонт подъездов).
6. В лифтах или на фасаде висит реклама, на крыше или в подвале размещено оборудование интернет-провайдеров, в аренду сдаются нежилые помещения, а жителей об этом не спросили, и плату за использование общедомового имущества УК кладет себе в карман.
7. Корректировка платы за отопление или за ОДН (СОИ) всегда плюсовая (требуют доплатить) вне зависимости от фактических расходов дома.
8. На любой вопрос жилищных активистов по модернизации оборудования, благоустройству придомовой территории (к примеру, заменить старые лампы на энергосберегающие, провести дополнительное озеленение, обустроить детскую площадку и т. п.) – всегда один ответ: денег на это нет.
9. В доме есть злостные должники, а УК не проводит претензионную работу. Долги неплательщиков раскидывают по квитанциям тех, кто платит.
10. Ресурсоснабжающие организации угрожают жителям ограничить водоснабжение или электроснабжение, так как управляющая компания накопила долг перед ресурсниками.
11. Новостройка на гарантии застройщика, но УК, устраняя строительный брак, списывает деньги с жителей, из средств на содержание и текущий ремонт жилья. Так поступают все УК от застройщика.

Мы перечислили базовые факторы. Любой из них должен насторожить, а совокупность – стать поводом для досрочного расторжения Договора управления.

КАК УВОЛИТЬ УК ДОСРОЧНО

В августе 2023 года были приняты поправки в ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ.

Этими поправками была ограничена возможность собственников поменять УК в течение года с момента начала управления. Но это не значит, что собственники лишены права избавиться от нерадивой УК. 

Первая законная причина досрочно расторгнуть Договор управления – если в течение года УК неоднократно нарушала правила содержания общего имущества собственников.

Вторая – когда собственники решили сменить способ управления своим домом и создать ТСН (ТСЖ).

ВАЖНО ЗНАТЬ! При отказе от УК ранее чем через один год собственники должны обосновать низкое качество или отсутствие работ и услуг по дому. 

КАК ДОКАЗАТЬ, ЧТО УК «ХАЛЯВИТ»

Сбор доказательств некачественной работы следует вести систематически, по всем пунктам Договора управления. Основанием для расторжения Договора станут как коллективные, так и частные претензии собственников.

Пригодятся следующие доказательства:

1. Акты осмотра, фото- и видеофиксация выявленных проблем и нарушений

Храните все Акты осмотров. Второй экземпляр Акта всегда регистрируйте в УК. Если отказываются подписать – направляйте в УК по адресу официальной электронной почты или почтовым отправлением.

Узнать, как правильно фиксировать нарушения и составить Акт, вы можете из нашей инструкции на сайте справедливо-центр.рф в разделе ЖКХ.

2. Жалобы в надзорные органы и результаты проверок

Даже если вам отвечали отписками, храните все запросы и ответы на них. Они пригодятся.

3. Отписки из управляющей компании

Подойдет вся переписка, где вы жалуетесь, а вам отвечают общими фразами или не отвечают вовсе. Будет неплохо, если УК направляет какие-то гарантийные письма, где обещает оказать услуги или провести работы в дальнейшем. А в итоге ничего не сделала.

4. Выписка из журнала аварийно-диспетчерской службы

о количестве зарегистрированных заявок по определенным темам обращений или за определенный период.

5. Протоколы собраний и заключения экспертов

Протоколы общих собраний могут содержать информацию об обсуждаемых проблемах и принимаемых решениях, свидетельствующих о недостатках работы управляющей компании. Их тоже сохраняйте.
При систематическом неоказании работ и услуг, которые привели к плачевным для дома последствиям, можно заказать экспертизу у профильных специалистов или ведомств. Это тоже серьезное основание для досрочного расторжения Договора управления с ленивой УК.
 

ПОШАГОВАЯ ПРОЦЕДУРА СМЕНЫ УК

Прежде чем начать подготовку к общему собранию по смене УК, необходимо позаботиться о том, кто дальше будет управлять вашим домом.

Иначе дом отдадут во временное управление той УК, которую подберет муниципалитет. А вам спустя короткое время снова придется собирать собрание, чтобы выбрать и нанять постоянную УК. Это трудозатратно.

Если вы не готовы создать ТСЖ, необходимо на одном и том же собрании  расторгнуть Договор с одной и проголосовать за заключение Договора с другой УК.

ШАГ №1. ПОИСК НОВОЙ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ

Где добыть информацию, чтобы выбрать надежную УК?

а) Попробуйте воспользоваться сарафанным радио – через городские чаты жилищных активистов, дома которых обслуживают качественнее. Опросите знакомых и соседей из ближайших жилых кварталов, которых обслуживают другие УК, и порой дешевле.

б) Перечень ближайших УК можно найти в ГИС ЖКХ.

Поскольку все УК обязаны работать с ГИС ЖКХ и размещать на портале информацию о себе. В том числе:

• результаты общих собраний собственников с протоколами собраний;
• перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости;
• характеристики дома, например, материалы несущих стен, перекрытий и фундамента;
• информацию о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены счетчика;
• ежемесячные начисления по каждой квартире (дублируются бумажные квитанции).

Сравните деятельность нескольких управляющих компаний, которые готовы рассматривать в качестве УК-претендента.

ШАГ №2. ПРОВЕРКА КАНДИДАТА НА НАДЕЖНОСТЬ

Имеет многолетний опыт управления домами и действующие лицензии на управление. Проверить лицензии можно через сервис «Реестр лицензий» в ГИС ЖКХ.

Не «теряет» дома. А напротив, каждый год получает лицензии на управление новыми домами.

Узнать об уходе домов также можно через ГИС ЖКХ. Для этого в поиске УК необходимо нажать на название управляющей компании – откроется карточка с информацией о ней. Далее нужно открыть вкладку «Сведения о домах» и найти дома, где истек период управления.

Не числится в перечне банкротов, и в отношении УК не начата процедура банкротства.

Проверить информацию о банкротстве можно через единый федеральный реестр сведений о банкротстве.

В поле «Код» введите ИНН управляющей компании (он указан в лицензии) и нажмите «Поиск». Если УК не находится в процессе банкротства, в результате поиска появится надпись «По вашему запросу не найдено ни одного совпадения».

Администрация УК-кандидата идет на контакт, не боится показать дома, которые обслуживает.

Приглашает выехать на дом, советует поговорить с жителями и составить собственное представление о качественном обслуживании.

Администрация УК по своей инициативе выходит на визуальное обследование вашего дома и придомовой территории.

Оценивает состояние вашего дома, предлагает варианты решения скопившихся проблем. Рассказывает о сроках выполнения и примерной стоимости такого рода работ по дому.

Не обещает «золотых гор» за маленький тариф. Но и не задирает тариф до такой степени, что не может его экономически обосновать. Не обещает на следующий же день после выбора все исправить и заменить, но готова распланировать текущие работы и поступательно решать застарелые проблемы вместе с жилищным активом.

Администрация УК готова к публичному «кастингу».

Готова участвовать в конкурсе, провести презентацию для жителей. Прийти на встречу-знакомство, чтобы рассказать об опыте управления и ответить на «неудобные» вопросы.

Использует дополнительные способы взаимодействия с жителями (помимо аварийно-диспетчерской службы и графика приемных дней).

К примеру, есть собственное мобильное приложение для сбора текущих заявок. Делает оповещения при аварийных ситуациях, информационные сообщения или готова ответить на вопросы жителей через мессенджеры или в социальных сетях.

Если ваш дом запущен из-за многолетнего отвратительного обслуживания, представители добросовестной УК-претендента прежде всего оценят реальное состояние дома и придомовой территории.

Если УК-кандидат честно говорит, что на определенные работы в первый год обслуживания не рассчитывайте, и объясняет почему, такого кандидата можно рассматривать.

ШАГ №3. ИЗУЧАЕМ ДОГОВОР, ОБСУЖДАЕМ РАЗМЕР ТАРИФА 

Если УК-кандидат отвечает вашим ожиданиям, запросите у руководства компании проект Договора управления. Уточните, можно ли в него вносить правки с учетом пожеланий жилищного актива. Обсудите предполагаемую стоимость обслуживания (тариф на содержание и ремонт жилья за 1 кв. метр) с учетом проблем дома и ожиданий дома в случае перехода к этой УК.

В Договоре управления должны быть обязательно отражены:

• состав общего имущества, его характеристики, особенности;
• перечень работ и услуг по управлению и обслуживанию общего имущества;
• тариф на содержание жилья (он должен быть экономически обоснован и будет утвержден собственниками на общем собрании);
• перечень работ и услуг по текущему ремонту общего имущества и стоимость работ и услуг в разбивке затрат на обслуживание, текущий и аварийный ремонт;
• форма и сроки отчета УК перед собственниками или Советом дома;
• срок действия Договора (на какой срок собственники наняли управляющую компанию).

Желательно включить в Договор дополнительные положения:

– изменение (индексация) тарифа на содержание и ремонт жилья не чаще одного раза в год и только по решению общего собрания собственников МКД;

– обязательное согласование предложений Совета дома по работам на следующий календарный год. Пропишите, что совместное с УК планирование и бюджет на необходимые работы утверждаются в ноябре каждого текущего года;

– неизрасходованные по итогам года средства (экономия) строго учитываются и относятся к переходящему остатку (в противном случае это станет доходом УК). И расходуются все перенесенные средства на содержание дома и придомовой территории по согласованию с Советом дома;

– ежеквартальная отчетность УК перед Советом дома за текущие расходы на работы и услуги по содержанию жилья.

ШАГ №4. ГОТОВИМ СОБРАНИЕ ПО СМЕНЕ УК

Важно соблюсти все формальности, чтобы не оставить старой УК возможности оспорить решение собственников.

Необходимо уведомить каждого собственника. И если ранее решением собрания не был утвержден вопрос о способе уведомления собственников в простой форме (размещением объявлений в доступных местах, в домовых чатах или на стендах в подъездах), необходимо разослать почтовые уведомления о собрании каждому жителю.

Кроме того, необходимо распечатать проект Договора управления с новой УК, бланки решений (бюллетени для голосования), организовать их разноску и сбор.

Все это серьезные денежные расходы. Как правило, заинтересованная во входе на дом УК участвует в таких расходах, помогая организовать ОСС.

Однако на практике жители морально уже готовы к такому собранию. Дом заранее обсуждает насущные проблемы, которые не решает нерадивая УК. Инициативная группа или Совет дома подбирают новые УК, обсуждают с жителями конкурентные преимущества и готовятся выйти на ОСС.

Собрание лучше сразу проводить в очно-заочной форме, чтобы избежать проблем с отсутствием кворума в очной части.

В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счетной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование комплекс вопросов о смене управляющей организации.

Среди обязательных вопросов должны быть следующие:

• об отказе от Договора управления с прежней УК;
• о заключении Договора управления с новой УК;
• о размере ставки на содержание и условиях ее индексации (если это предусмотрено Договором управления);
• если у дома был открыт спецсчет на капремонт, а его распорядителем была прежняя УК, необходимо предусмотреть вопрос повестки по передаче полномочий по ведению спецсчета новой УК.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Вопрос о расторжении Договора управления и выборе новой УК решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

ШАГ №5. УВЕДОМЛЯЕМ ЖЭК И ГЖИ О ПРИНЯТОМ РЕШЕНИИ

Если собрание признано правомочным и вопросы повестки приняты большинством голосов, проводится подсчет голосов и составляется итоговый протокол, который вместе с бланками решений собственников должен быть направлен в ГЖИ.

Когда решение о выборе новой УК принято, сторонам необходимо подписать утвержденный собранием Договор управления с новой УК. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УК в суд Договор может быть признан незаключенным.

Обычно Договор управления подписывается непосредственно на собрании, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей. Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД.

В течение 5 дней после собрания

Инициатор ОСС передает копии документов в старую УК (п. 18 ПП РФ №416).

К письму в старую УК прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

В течение 10 дней после собрания

Инициатор ОСС обязан передать в новую УК подлинники решений и протокола собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК).

ВАЖНО ЗНАТЬ! Чтобы исключить факт потери документов или их подмены, перед передачей документов в УК лучше их прошить. Указать в описи количество листов и заверить подписью инициатора собрания.

Ну а дальше старой УК, собственникам и новой УК предстоит ждать, когда орган Госжилнадзора (ГЖИ) внесет изменения в реестр лицензий: старую УК исключат из реестра, а новая вступит в полномочия.

С даты внесения изменений в реестр новая УК может приступать к подписанию Договора управления с каждым собственником и приступать к своей работе.

ШАГ №6. ЖДЕМ РЕШЕНИЯ ГЖИ О ВЫДАЧЕ ЛИЦЕНЗИИ НА ДОМ

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, Договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этап зависит от новой УК.

Новая УК должна сообщить о решении собственников в ГЖИ и подать заявление на включение дома в лицензию.

В течение пяти дней избранная УК обязана направить пакет документов в ГЖИ, перед этим сняв необходимое количество копий (чч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Пакет документов включает в себя:

• оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
• реестр собственников жилых помещений дома;
• реестр уведомления собственников о проведении собрания;
• оригинал бланков голосования;
• реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно;
• Договор управления, подписанный собственниками.

Орган ГЖИ, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 №938/пр).

В течение 10 дней орган ГЖИ должен проверить достоверность предоставленных сведений и принять решение – удовлетворить или отказать новой УК в управлении.

При отсутствии нарушений дом будет включен в лицензию УО в день принятия решения об этом (пп. 4, 14 №938/пр).

Управление домом начнется именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).

В случае отказа орган Госжилнадзора обязан указать причину такого отказа.

ШАГ №7. НОВАЯ УК ЗАБИРАЕТ У СТАРОЙ ДОКУМЕНТАЦИЮ, ДЕНЬГИ И КЛЮЧИ

Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий Договора управления. А также ключи от чердаков и подвалов, ключи-вездеходы для подъездов, весь инвентарь и оборудование, приобретенное за деньги собственников для обслуживания дома.

Согласно п. 19 ПП РФ №416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей управляющей компании отводится не более трех рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

• техническую документацию;
• иные связанные с управлением домом документы;
• ключи от помещений, входящих в состав общего имущества;
• электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
• иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Не секрет, что старая УК пытается всячески затормозить этот процесс. Не гнушается даже тем, чтобы «потерять» документацию на дом.

Если бывшая УК «потеряла» обязательные документы, согласно п. 21 ПП РФ №416, она обязана их восстановить за 3 месяца и направить новой УК.

Передача документов оформляется актами (п. 22 ПП РФ №416).

Если предыдущая УК затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документарно и обратиться за помощью в орган ГЖИ, прокуратуру или даже в суд.

ЕСЛИ СТАРАЯ УК ОТКАЗЫВАЕТСЯ ОТДАТЬ ДОМ

Редкий случай, когда УК, которую собственники решили уволить, сдается без боя. И почти всегда не обходится без участия прокуратуры и суда, чтобы заставить коммунальщиков «собрать свои чемоданы».

Как правило, в ход идут поддельные решения собраний, где жители якобы опомнились и решили продлить Договор управления с УК. Очевидно, что такие собрания проводятся «на бумаге». То есть никто их не проводит или проводит наспех, чтобы засветить в памяти собственников тот факт, что вроде бы собрание было.

Результаты считает сама УК и тут же подает их в ГЖИ – после того как на правильном ОСС жители избрали свою УК. ГЖИ не хочет вникать в подробности. И оставляет лицензию за той УК, которая предоставила протокол решения собственников с более поздней датой.

Есть случаи, когда дом еще в процессе смены УК, а старая УК вдруг начинает проводить опросы среди жителей на важную для дома тему. К примеру: «Согласны ли вы провести косметический ремонт в приквартирных холлах?» Конечно, да!

Обрадованные собственники ставят галочку под словом «да», оставляют свои персональные данные и расписываются в таком опросном листе.

А потом выясняется, что галочка и подпись фигурируют в решении собственника оставить такую УК еще на год-два в качестве управляющей компании.

Есть случаи, когда УК вроде бы ушла, громко хлопнув дверью, а через какое-то время подает на жителей в суд, что ей якобы задолжали денег за какие-то услуги или работы.

Как себя поведет конкретно ваша УК, которая столько лет беспечно наживалась на доме и вдруг получила решение, что Договор расторгнут досрочно и в одностороннем порядке? Предугадать сложно.

Надо быть готовыми ко всему. Если у вас сплоченный жилищный актив и вы готовы защищать свой дом, у вас все обязательно получится. А Центры защиты прав граждан окажут вам всю необходимую правовую помощь и защиту. Вся правовая помощь в Центрах оказывается бесплатно.

Уточнить телефон и адрес ближайшего Центра можно на сайте справедливо-центр.рф или по телефону горячей линии: 8-800-755-55-77 (звонок бесплатный).