Как ЖЭК должен готовить дом к зиме4650

Посреди зимы вышла из строя система отопления, начала протекать крыша, обледенели стены, прорвало трубу, затопило подвал – с такими проблемами нередко сталкиваются жители многоквартирных домов. Но, как правило, проводить большинство ремонтно-восстановительных работ, когда на улице стоят морозы, нереально. Поэтому все работы откладывают до весны. А людям все это время приходится мучиться, замерзая в собственных квартирах. Однако всего этого можно избежать, если тщательно подготовить МКД к отопительному периоду.

КТО ДОЛЖЕН ПОДГОТОВИТЬ ДОМ К ОТОПИТЕЛЬНОМУ СЕЗОНУ

Обязанность по подготовке дома к отопительному сезону возлагается на:

►управляющую компанию, обслуживающую многоквартирный дом;

►ТСЖ, ЖСК;

►собственников МКД (только при непосредственном управлении).

Все зависит от способа управления в многоквартирном доме.

Работы по подготовке дома к зиме, как и другие расходы на содержание общедомового имущества, оплачивают собственники. Об этом говорится в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Но эти расходы уже заложены в строчку «Ремонт и содержание общего имущества», которую жильцы оплачивают каждый месяц. Поэтому брать с жителей деньги «сверху» управляющие организации не имеют права!

В первую очередь обслуживающая дом организация составляет план – график подготовки многоквартирного дома и его инженерного оборудования к зиме.

Документ утверждают органы местного самоуправления. При составлении такого плана необходимо учитывать результаты весеннего осмотра МКД, а также недостатки, выявленные в предыдущий зимний период (Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170).

Контролируют работы по подготовке дома к отопительному сезону:

►органы местного самоуправления;

►органы жилищного надзора;

►собственники жилищного фонда или их уполномоченные лица, органы общественного жилищного контроля (общественные объединения, НКО, Совет МКД).

КОГДА НАЧИНАЕТСЯ И ЗАКАНЧИВАЕТСЯ ОТОПИТЕЛЬНЫЙ СЕЗОН

Даты начала и окончания отопительного сезона регламентирует Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

Если тепловая энергия подается в дома по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, то обслуживающая организация начинает и заканчивает отопительный период в сроки, установленные местными властями.

Отопительный период начинается осенью – на шестой день, когда среднесуточная температура воздуха установится ниже 8°C, заканчивается весной – также на шестой день, когда среднесуточная температура станет выше 8°C.

Если в доме есть индивидуальный тепловой пункт (ИТП), в таком случае даты начала и окончания отопительного периода могут устанавливать собственники помещений МКД на общем собрании. Если такого решения не будет принято, то отопительный сезон в таких домах начинается также в сроки, установленные местными властями.

Итак, местные власти устанавливают даты начала и окончания отопительного сезона. При этом учитываются предложения управляющих организаций, а также принимаются во внимание погодные условия. Однако все подготовительные мероприятия должны быть завершены не позднее 15 сентября. Такой срок указан в Правилах оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных Приказом Минэнерго России от 12.03.2013 №103.

Стоит отметить: 15 сентября отопительный сезон начинается в центральной части страны. В северных и восточных регионах – 1 сентября, в южных – 1 октября.

ПЕРЕЧЕНЬ РАБОТ ПО ПОДГОТОВКЕ МКД К ЗИМЕ

Для к эксплуатации жилищного фонда в зимних условиях ЖЭКу необходимо:

1. устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, газоходов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

2. привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и их оконных приямков;

3. обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

Полный перечень подготовительных работ к отопительному сезону указан в п. 2.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170.

ПРОВЕРКА ГОТОВНОСТИ МКД К ОТОПИТЕЛЬНОМУ ПЕРИОДУ

Готовность многоквартирного дома к зимнему сезону проверяет специальная комиссия, которую организуют местные власти. В комиссию входят представители ресурсоснабжающих организаций и Госжилинспекция.

Такие мероприятия обычно проходят в конце лета. Комиссия может провести проверку на месте, лично осматривая МКД, а может сделать выводы заочно – изучив документы, предоставленные управляющей организацией или ТСЖ.

По итогам проверки готовности МКД к отопительному периоду комиссия заполняет акт не позднее одного дня с даты завершения осмотра. Акт должен соответствовать требованиям, прописанным в Правилах оценки готовности к отопительному сезону, утвержденных Приказом Минэнерго от 12.03.2013 №103 (рекомендуемый образец акта – в Приложении №1).

В документе комиссия указывает один из трех выводов:

1. объект проверки (МКД) готов к отопительному периоду;

2. МКД будет готов к отопительному периоду при условии устранения в установленный срок замечаний к требованиям по готовности, выданных комиссией;

3. МКД не готов к отопительному периоду.

Оригинал акта проверки остается у представителей местной власти, копии передаются управляющей компании, ТСЖ, ЖСК или собственникам жилья (при непосредственном управлении).

ЧТО ПРОВЕРЯЮТ НАДЗОРНЫЕ ОРГАНЫ

Основные работы при подготовке МКД к зимнему сезону, которые должна провести управляющая организация, – проверка работоспособности системы отопления в доме. Такие требования указаны в Правилах оценки готовности к отопительному периоду, утвержденных Приказом Минэнерго России от 12.03.2013 №103.

Итак, уполномоченные органы проверяют:

►устранение выявленных нарушений в тепловых и гидравлических режимах работы тепловых энергоустановок;

►проведение промывки оборудования и коммуникаций теплопотребляющих установок;

►разработку эксплуатационных режимов, а также мероприятий по их внедрению;

►выполнение плана ремонтных работ и качество их выполнения;

►состояние тепловых сетей, принадлежащих потребителю тепловой энергии;

►состояние утепления зданий (чердаки, лестничные клетки, подвалы, двери) и центральных тепловых пунктов, а также индивидуальных тепловых пунктов;

►состояние трубопроводов, арматуры и тепловой изоляции в пределах тепловых пунктов;

►наличие и работоспособность приборов учета, работоспособность автоматических регуляторов при их наличии;

►работоспособность защиты систем теплопотребления;

►наличие паспортов теплопотребляющих установок, принципиальных схем и инструкций для обслуживающего персонала и соответствие их действительности;

►отсутствие прямых соединений оборудования тепловых пунктов с водопроводом и канализацией;

►плотность оборудования тепловых пунктов;

►наличие пломб на расчетных шайбах и соплах элеваторов;

►отсутствие задолженности за поставленные тепловую энергию (мощность), теплоноситель;

►наличие собственных и (или) привлеченных ремонтных бригад и обеспеченность их материально-техническими ресурсами для осуществления надлежащей эксплуатации теплопотребляющих установок;

►проведение испытания оборудования теплопотребляющих установок на плотность и прочность;

►надежность теплоснабжения потребителей тепловой энергии с учетом климатических условий.

Управляющие компании должны соблюдать все вышеперечисленные требования. В противном случае уполномоченные органы составляют акт, в котором указывают перечень замечаний, а также сроки их устранения.

ЕСЛИ ЖЭК ПОДГОТОВИЛ ДОМ С НАРУШЕНИЯМИ

Собственники могут контролировать ряд мероприятий, которые проводит ЖЭК при подготовке дома к зиме.

Например, проверить:

►состояние стен, крыши, перекрытий, подвальных помещений;

►работу системы вентиляции;

►в каком состоянии находятся продухи в подвальные помещения дома;

►работы по восстановлению разрушенной гидроизоляции фундаментов, лестничных клеток, стен.

Если жильцы заметили, что подготовка дома к отопительному сезону прошла формально – обслуживающая организация плохо выполнила работы или не выполнила их вообще, например, не провели промывку системы отопления или не утеплили чердаки, подвалы и двери в МКД, в таком случае нужно зафиксировать эти нарушения и направить жалобу в УК. Если ЖЭК игнорирует обращение, то нужно жаловаться в Госжилинспекцию.

Надзорный орган проведет проверку. И если будут выявлены нарушения, то ГЖИ вынесет предписание об их устранении.

ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ ЦЕНТРОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН

Воронежская пятиэтажка на Никитинской, 35 осталась без отопления на новогодние праздники. Как раз, когда жильцы отдыхали с гостями в своих квартирах. Всему виной халатность «УК Ленинского района», которая некачественно подготовила жилой дом к отопительному периоду. В результате чего произошла авария в системе отопления – начала протекать труба с горячей водой. Но все, что сделал ЖЭК, – перекрыл поврежденный стояк. Так людей бросили в обледеневших квартирах на две недели. Вернуть отопление жителям пятиэтажки помог Центр защиты прав граждан. Правозащитники пожаловались в надзорные органы. И только после проверок ЖЭК устранил поломку и подключил отопление.

С такой же проблемой столкнулись и жители пятиэтажки на Энгельса, 47 в Махачкале. Там вообще отопления не было целый месяц. Управляющая компания не подготовила систему отопления должным образом к зимнему сезону. В итоге в процессе эксплуатации повредились сразу два стояка. При этом ЖЭК не спешил устранять поломку. Центр защиты прав граждан добился ремонта поврежденных труб.

ДОКУМЕНТЫ, ПОДТВЕРЖДАЮЩИЕ ГОТОВНОСТЬ ДОМА К ЗИМЕ

Готовность объектов жилищно-коммунального хозяйства к эксплуатации в зимних условиях подтверждается наличием:

►паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях;

►актов на исправность автоматики безопасности и контрольно-измерительных приборов (КПП) котельных и инженерного оборудования зданий;

►актов технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;

►обеспеченности топливом котельных и населения до начала отопительного сезона: твердым – не ниже 70% потребности отопительного сезона, жидким – по наличию складов, но не менее среднемесячного расхода; запаса песка для посыпки тротуаров – из расчета не менее 3–4 кубометра на 1 тысячу кв. метров уборочной площади;

►актов о готовности уборочной техники и инвентаря;

►актов о готовности к зиме с оценкой качества подготовки зданий и квартир к зиме и акта по каждому объекту, а также актов на испытания, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления.

Полный перечень указан в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Все акты утверждаются и сдаются до 15 сентября! Если дом полностью готов к зиме, то уполномоченный орган выдает управляющей организации паспорт готовности к отопительному периоду (рекомендуемый образец паспорта – в Приложении №2). Паспорт выдают в течение 15 дней с даты подписания акта. Такой срок указан в Правилах оценки готовности к отопительному сезону, утвержденных Приказом Минэнерго от 12.03.2013 №103. Совет МКД вправе ежегодно запрашивать копию паспорта.

ЕСЛИ ДОМ НЕ ГОТОВ К ЗИМЕ

Если у комиссии будут замечания к тому, как управляющая организация выполнила или вообще не выполнила требования по обеспечению готовности дома к зиме, то к акту прилагают перечень замечаний и срок, когда их нужно устранить. Неподготовленным домам паспорт не выдается! Если УК исправляет все замечания в срок, то комиссия проводит повторную проверку. При положительном результате проверки комиссия оформляет повторный акт с выводом о готовности к отопительному периоду.

ЧТО ГРОЗИТ ЗА СРЫВ СРОКОВ ПОДГОТОВКИ ДОМА К ЗИМЕ

Если управляющая организация не успеет подготовить МКД к отопительному сезону или не успеет устранить замечания комиссии до 15 сентября, то УО грозит административная ответственность, в соответствии с ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП, в виде штрафа:

►от 250 000 до 300 000 рублей – для организаций;

►от 250 000 до 300 000 рублей или дисквалификации на срок

до 3 лет – для ИП;

►от 50 000 до 100 000 рублей или дисквалификации на срок

до 3 лет – для должностных лиц.

ТСЖ, ЖК, ЖСК грозит штраф от 40 000 до 50 000 рублей, а должностным лицам – от 4000 до 5000 рублей (ст. 7.22 КоАП).

Кроме того, Госжилинспекция выдаст предписание об устранении нарушений при подготовке МКД к отопительному периоду, как это установлено п. 1 ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.12.2008 №294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».

Если нарушитель не исполнит предписание в срок, то его привлекут к административной ответственности за невыполнение предписания (ч. 1, 24 ст. 19.5 КоАП).