Андрей КУЗНЕЦОВ

Депутат Госдумы РФ от партии «Справедливая Россия»,  руководитель проекта сети Центров защиты прав граждан

Дорогие друзья, жилье стоит дорого, а у ипотечника тем более каждая копейка на счету. В такой ситуации имущественный налоговый вычет – реальная возможность вернуть часть денег за покупку жилья, его отделку и выплаченные проценты по ипотеке.

В инструкции Центров защиты прав граждан разберем, кто имеет право на налоговый вычет, какие расходы можно туда включить, как подтвердить право на льготу и куда подать документы.

Отдельное внимание уделим особым случаям: покупке жилья у родственников, использованию материнского капитала, оформлению вычета пенсионером и автоматическому порядку получения вычета в новом сервисе на «Госуслугах».

ВЫЧЕТ ЗА ПОКУПКУ ЖИЛЬЯ

Кто имеет право на вычет

Чтобы претендовать на вычет, необходимо соответствовать нескольким условиям:

• Быть налоговым резидентом РФ: проживать в России не менее 183 календарных дней в течение года (ст. 207 НК РФ). Для военнослужащих ограничений нет;
• Иметь доходы, облагаемые НДФЛ, – официальная зарплата, доходы по договорам подряда, от аренды и т. д.

В каких случаях откажут

• Если жилье куплено на деньги работодателя или родственников.
• Если целиком были использованы средства материнского капитала, средства региональной и муниципальной субсидии, военной ипотеки.
• Если официально присвоен статус иностранного агента (норма введена в 2026 году).

Перечень объектов недвижимости и расходов, за которые можно получить налоговый вычет, приведен в ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Закон предусматривает вычеты:

• за строительство или покупку жилых домов, квартир, комнат или доли в них;
• за приобретение земельных участков или доли в них для индивидуального жилищного строительства;
• за покупку участков (или их части), где расположены приобретаемые жилые дома или доли в них;
• за погашение процентов по кредитам на покупку/строительство жилой недвижимости, в том числе по займам, взятым для рефинансирования другого кредита.

Вычет не предусмотрен при покупке или строительстве гаража, дачи или другой постройки на территории садоводческих и огороднических товариществ, а также земли для этих целей.

ВАЖНО ЗНАТЬ! С 2014 года при покупке квартиры можно переносить остаток вычета на другие объекты.

Если право на вычет возникло до 2014 года, действуют прежние правила: вычет предоставлялся только один раз и только по одному объекту недвижимости, даже если он не был использован полностью.

Как определить размер вычета

Лимиты вычетов

• 2 млн рублей – на покупку/строительство жилья;
• 3 млн рублей – на проценты по ипотеке.

Сумма возврата зависит от вашего годового дохода и рассчитывается как: 

Лимит базы × ваша ставка НДФЛ

Если ваш годовой доход меньше 2,4 млн рублей, налоговая ставка 13%.

Если от 2,4 до 5 млн рублей, налоговая ставка 15%.

Повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к сумме превышения над порогом. То есть при доходе 3 млн рублей по ставке 13% облагается 2,4 млн, а по ставке 15% – оставшиеся 600 тысяч.

Если после вычета ваш доход попадает в диапазон 13%, возврат считается по 13%, если в диапазон 15% – по 15%.

Как рассчитать

Доход до 2,4 млн рублей (ставка 13%)

Например, зарплата – 150 000 рублей в месяц, за год – 1,8 млн рублей. По имущественному вычету вам положено: 2 000 000 × 13% = 260 000 рублей. Вычет по ипотечным процентам: 3 000 000 × 13% = 390 000 рублей.

Доход от 2,4 до 5 млн рублей (ставка 15%)

Например, зарплата – 250 000 рублей в месяц, за год – 3 млн рублей. Часть дохода (2,4 млн) облагается по 13%, часть (600 тысяч) – по 15%. По имущественному вычету вам положено: 2 000 000 × 15% = 300 000 рублей. Вычет по ипотечным процентам: 3 000 000 × 15% = 450 000 рублей.

В примерах мы привели тот максимум, который можно вернуть при соответствующей ставке. Это не значит, что можно получить всю сумму сразу. У налогового вычета есть годовой лимит, в пределах которого можно несколько лет получать возврат НДФЛ.

Кроме того, имеет значение смена занятости или пенсионный возраст.

Например, если в 2023 году вы работали по найму, а в 2024-м уволились и стали ИП, вычет вы можете получить только за 2023 год. В этот период работодатель платил за вас подоходный налог, а ИП на УСН от него освобождены.

Если пенсионер приобрел недвижимость после выхода на пенсию и не имеет налогооблагаемого дохода в текущем году, он вправе заявить вычет за три предшествующих налоговых периода, в которых у него были доходы, облагаемые по ставке 13%.
Например, если право на вычет возникло в 2026 году, пенсионер может подать декларации и вернуть налог за 2025, 2024 и 2023 годы при наличии соответствующих доходов в эти периоды.

Для реализации права на вычет необходимо соблюдение следующих условий:

• наличие права собственности на приобретенный объект недвижимости;
• наличие доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, в предшествующих периодах;
• ранее неиспользованное право на имущественный вычет либо наличие его остатка.

Подать документы можно через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или в налоговый орган по месту жительства.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Работающий пенсионер может вернуть налог за три года до покупки квартиры, даже если продолжает платить НДФЛ (п. 10 ст. 220 НК РФ).

КАКИЕ ФАКТОРЫ ВЛИЯЮТ НА РАСЧЕТ

Использовался ли вычет раньше

До 2014 года налоговый вычет был привязан к объекту недвижимости. Если вы уже получали возврат НДФЛ за квартиру, купленную до 1 января 2014 года, остаток налогового вычета на следующие квартиры не переносится.

Возврат НДФЛ на ипотечные проценты можно оформить только на одну квартиру.

Остаток по лимиту на другие квартиры не переносится.

Если вы оформляли возврат НДФЛ на покупку квартиры, купленной позже 2013 года, то из лимита 260 тысяч рублей нужно вычесть уже полученные вами средства.

Кто собственник квартиры или доли

До 1 января 2014 года налоговый вычет был привязан к квартире

При приобретении имущества в общую долевую собственность до 1 января 2014 года размер вычета распределялся между совладельцами в соответствии сих долями собственности. Лимит налогового вычета был привязан к квартире.

С 1 января 2014 года налоговый вычет привязан к человеку

А значит, при покупке квартиры с 1 января 2014 года имущественный вычет предоставляется в размере фактических расходов каждого из собственников в пределах установленного лимита вычета.

Если родители платят за долю ребенка, они могут вернуть НДФЛ с этой суммы расходов.

Как учитывать долю ребенка

Стоимость доли ребенка до 18 лет, оплаченная средствами родителей, не увеличивает лимит их вычета, а входит в него. Родители все равно вернут налог максимум с 2 млн рублей. Просто расходы на долю ребенка учтутся как расходы родителей.

Когда ребенок вырастет и самостоятельно купит квартиру, право на собственный вычет у него сохранится в полном объеме (п. 6 ст. 220 НК РФ).

Как распределить вычет между супругами

В заявлении о распределении налогового вычета супруги фиксируют договоренности на этот счет. И в зависимости от этого они оформляют налоговый вычет.

Например, супруги купили квартиру за 4 млн рублей и распределили расходы поровну. Каждый из супругов оформит налоговый вычет в пределах 2 млн рублей.

Если часть квартиры оплачена маткапиталом

Вычет дадут только на ту сумму, которую вы заплатили сами. Материнский капитал в расчет не берут.

Например, квартира стоила 4 млн рублей. Из них 800 тысяч – материнский капитал, а 3,2 млн – ваши собственные деньги. Вычет можно оформить только на ваши расходы, то есть на 3,2 млн рублей. Материнский капитал в эту сумму не входит.

Но помните про общий лимит: вычет считают не более чем с 2 млн рублей. Поэтому в данном примере вернуть налог можно будет только с 2 млн, а не с 3,2 млн.

Если квартира куплена у родственника

Здесь работает правило взаимозависимых лиц. Если сделка купли-продажи совершается между взаимозависимыми лицами, имущественный вычет не предоставляется.

К взаимозависимым лицам относятся:

• супруги;
• родители (в том числе усыновители);
• дети (в том числе усыновленные);
• полнородные и неполнородные братья и сестры;
• опекуны (попечители) и подопечные.

Это значит:

• Купить квартиру у мамы, папы, брата, сестры, опекуна и получить вычет – нельзя.
• Купить квартиру у брата жены (свояка), у тещи, у тестя, у дяди, у тети – можно. Эти люди не входят в перечень взаимозависимых, и вычет предоставят.

Если вы получили недвижимость в наследство или в подарок, вы не понесли никаких расходов на ее приобретение. Поэтому права на имущественный вычет при покупке у вас не возникает.

Что будет с вычетом при продаже квартиры

Право на использование вычета не исчезает после прекращения права собственности на имущество. Если собственник оформил вычет, а затем продал недвижимость до его использования в полном объеме, в будущем он может получить остаток суммы.

Более того, даже если собственник продал жилье до того, как обратился за вычетом, он все равно имеет право получить его в полном объеме.

Это правило применяется и в том случае, когда покупка и продажа произошли в одном налоговом периоде, то есть в течение одного календарного года.

Какие документы потребуются

Стандартный пакет документов для подтверждения права на вычет включает:

1. Договор о приобретении недвижимости (купли-продажи, долевого участия).
2. Документы о праве собственности (выписка из ЕГРН) или передаточный акт (для новостройки).
3. Платежные документы, подтверждающие расходы (квитанции, чеки, расписки).
4. Справка о доходах (ранее требовалась 2-НДФЛ, сейчас сведения из налоговой базы).
5. Декларация 3-НДФЛ (при получении вычета через налоговую инспекцию).
6. Свидетельство о рождении ребенка (при покупке на имя детей) или решение органа опеки.

Срока давности у имущественного вычета нет: подать на вычет можно даже спустя 10 лет после покупки. Но есть ограничение по периоду: вернуть налог можно только за три последних года. 

Способы возврата НДФЛ

Способ 1: у работодателя в текущем году

При таком способе работодатель уменьшает налогооблагаемый доход за год на суммы вычета и перестает удерживать НДФЛ. Вы получаете вычет вместе с зарплатой (п. 8 ст. 220 НК РФ).

В этом случае не нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Направьте в налоговую инспекцию заявление о подтверждении права на вычет. Сотрудники налоговой подготовят уведомление и передадут его работодателю.

Способ 2: по декларации в следующем году

Этот вариант подходит для возврата НДФЛ за предыдущие периоды. Подать декларацию в налоговую инспекцию можно в любое время в течение следующего года или даже позже – в течение 3 лет (п. 7 ст. 220 НК РФ).

Способ 3: в упрощенном порядке в следующем году

С 21 мая 2021 года действует упрощенный порядок возврата НДФЛ за предыдущие годы (ст. 221.1 НК РФ). Подавать декларацию по форме 3-НДФЛ и собирать документы не потребуется, если соблюдены два условия:

• квартира куплена не раньше 1 января 2020 года;
• банк, с которым заключен договор по приобретению квартиры, подключен к сервису предоставления налоговых вычетов в упрощенном порядке.

Если на сайте ФНС или в «Госуслугах» найдете предзаполненное заявление, значит, у вас есть право вернуть НДФЛ в упрощенном порядке. Заявление нужно проверить и подтвердить.

Проверка декларации длится до 3 месяцев. Результаты проверки появятся во вкладке «Доходы и вычеты» в Личном кабинете на сайте ФНС. Если все в порядке, в течение 30 дней после окончания проверки налоговая перечислит вам деньги на счет, указанный в заявлении.

ВЫЧЕТ ЗА ПРОЦЕНТЫ ПО ИПОТЕКЕ

Право на налоговый вычет по процентам по ипотеке возникло с 1 января 2014 года. С этого момента был введен лимит на сумму процентов, с которой можно получить вычет. Он составляет 3 млн рублей. 

Сумма возврата считается как 3 000 000 × ваша ставка НДФЛ.

• При ставке 13% – до 390 000 рублей;
• При ставке 15% – до 450 000 рублей;
• При ставке 22% – до 660 000 рублей.

Вычет по процентам дается только по одному объекту недвижимости. Если вы начали получать его по первой ипотеке, перенести остаток на другую квартиру уже нельзя.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Вычет за проценты по ипотеке не влияет на получение вычета за покупку жилья.

Кто может получить

Вы должны быть налоговым резидентом РФ (проживать в России не менее 183 дней в году) и иметь доходы, облагаемые НДФЛ (например, официальную зарплату).

Кредит должен быть целевым, то есть оформленным именно на покупку или строительство жилья. Обратите внимание, за купленные апартаменты этот вычет не положен.

Какие документы потребуются

• Кредитный договор с банком.
• Договор купли-продажи или долевого участия.
• Выписка из ЕГРН или акт приема-передачи (для новостройки).
• Платежные документы по покупке жилья.
• Справка из банка об уплаченных процентах – за каждый год, за который заявляете вычет.
• Справку о процентах обычно можно получить в мобильном приложении банка или заказать в отделении.

Если для возврата потребуется задействовать несколько прошлых лет, нужно заполнить декларацию за каждый год возврата отдельно. Проверка декларации в налоговой длится до 3 месяцев.

Если все в порядке, в течение 30 дней налоговая перечислит вам деньги на счет, указанный в заявлении.

Способы возврата НДФЛ

Через работодателя (для текущего года)

При получении налогового вычета через работодателя вам необязательно ждать окончания года, в котором купили жилье, можно просто не платить НДФЛ, получая ежемесячную прибавку к зарплате.

Для этого надо предоставить работодателю уведомление из налоговой о своем праве на вычет и написать заявление, в котором попросить не удерживать с зарплаты налог на доходы.

Порядок действий:

1. Подать в ФНС заявление о подтверждении права на вычет. Налоговая в течение 30 календарных дней рассматривает заявление и направляет работодателю уведомление.

2. Написать в бухгалтерию заявление о предоставлении вычета. Работодатель перестает удерживать НДФЛ до исчерпания суммы вычета.

Важно: через работодателя нельзя вернуть налог, уже уплаченный в прошлые годы. Вычет применяется только к текущим доходам.

Через налоговую инспекцию (за прошлые годы)

Этот способ позволяет вернуть налог сразу за три последних года. Так, в 2026 году можно заявить вычет за 2023, 2024 и 2025 годы.

Порядок действий будет таким:

1. Заполните декларацию 3-НДФЛ в Личном кабинете на сайте ФНС.
2. Приложите документы, включая справку об оплаченных  процентах.
3. Подайте декларацию. Обратиться можно в любое время в течение года.
4. Дождитесь камеральной проверки (она может занять до 3 месяцев) и перечисления денег (еще до 30 дней) на указанные вами реквизиты счета.

Упрощенный порядок (без декларации)

С 2026 года вычет по ипотечным процентам можно получить в упрощенном порядке без подачи 3-НДФЛ и сбора документов.

Как это работает:

1. Вы подаете в банк заявление с просьбой передать сведения о ваших расходах в ФНС.
2. Банк передает данные в налоговую.
3. ФНС формирует предзаполненное заявление и размещает его в вашем Личном кабинете.

Вам остается подписать заявление электронной подписью и отправить на проверку. Это самый удобный способ, если банк подключен к информационному обмену с ФНС. Результаты проверки размещаются во вкладке «Доходы и вычеты» в Личном кабинете на сайте ФНС.

ВЫЧЕТ ЗА ОТДЕЛКУ КВАРТИРЫ

Отдельного лимита на ремонт (или отделку) нет. Этот вычет входит в общий лимит имущественного вычета, который составляет 2 млн рублей.

Ключевое требование для получения  – в договоре, на основании которого вы приобрели жилье, должно быть прямо указано, что покупается объект незавершенного строительства или квартира без отделки.

Что это значит на практике:

• Если в договоре долевого участия (ДДУ) написано «квартира без отделки», расходы на ремонт можно включить в вычет.
• Если в договоре просто указано «квартира» и нет пометки об отсутствии отделки, вычет на ремонт не дадут;

При покупке на вторичном рынке вычет за отделку не положен вообще.

Кто имеет право на вычет

Вычет доступен, если вы соответствуете нескольким условиям:

• Налоговый резидент РФ: проживаете в России не менее 183 дней в году.
• Платите НДФЛ: с официальной зарплаты, доходов от аренды, по договорам подряда и т. д.
• Квартира куплена за собственные средства – часть суммы, покрытая материнским капиталом, госсубсидиями или оплаченная работодателем, в вычет не включается.
• Вычет не оформляли ранее по жилью, купленному до 2014 года.

Кому откажут в вычете

С 2026 года физические лица, признанные иностранными агентами, права на вычет не имеют. Также оформить вычет не получится, если собственник жилья:

• не работает и не имеет иных доходов, облагаемых подоходным налогом;
• платит налоги как ИП на упрощенной системе налогообложения;
• является самозанятым.

Срока давности для получения вычета нет – подать на вычет можно даже через 10 лет после покупки и ремонта жилья.

Но вернуть налог можно только за три последних года уплаты НДФЛ.

Если квартира оформлена в совместную собственность супругов, каждый может заявить вычет в пределах своего лимита – до 2 млн рублей на человека.

Лимиты и сколько можно вернуть

Расходы на отделку суммируются со стоимостью квартиры, но общая сумма ограничена 2 млн рублей на человека.

Сумма возврата считается как лимит базы × ваша ставка НДФЛ:

• При ставке 13% (доход до 2,4 млн в год) – до 260 000 рублей;
• При ставке 15% (доход от 2,4 до 5 млн) – до 300 000 рублей;
• При ставке 22% (доход свыше 50 млн) – до 440 000 рублей.

Например, квартира без отделки стоила 1,8 млн рублей, ремонт обошелся в 700 тысяч рублей. Общая сумма ваших затрат составила 2,5 млн рублей. Лимит на имущественный вычет составляет 2 млн рублей.

• При ставке 13% возврат составит 260 000. Без учета отделки вернули бы только 234 000 (1,8 млн × 13%);
• При ставке 15% возврат составит 300 000 (2 млн × 15%). Без учета отделки вернули бы только 270 000 (1,8 млн × 15%);
• При ставке 22% возврат составит 440 000 (2 млн × 22%). Без учета отделки вернули бы только 396 000 (1,8 млн × 22%).

Какие работы и материалы можно включить

Вычет можно получить за составление проекта и сметы, покупку отделочных материалов и работу мастеров.

В состав вычета входят:

1. Отделочные материалы: плитка, обои, краска, ламинат, двери и т. д.
2. Работы по отделке: штукатурные, малярные, столярные, устройство покрытий полов, облицовка стен, монтаж электропроводки, установка дверей.
3. Разработка проектной и сметной документации на отделочные работы.
4. Подключение к коммуникациям: вода, газ, электричество, канализация.

Что не учитывают:

• Перепланировка и реконструкция помещения.
• Установка счетчиков воды, сантехники, сплит-систем.
• Оплата услуг дизайнера интерьеров и покупка мебели.
• Стоимость отделочных материалов тоже подходит для вычета, поэтому сохраняйте чеки от грунтовки, шпаклевки, штукатурки, краски и обоев.

А вот новый перфоратор учесть не удастся: получить вычет за купленные инструменты нельзя.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Чтобы получить налоговый вычет, потребуется подтвердить расходы. Поэтому сохраняйте все чеки, договоры, акты, расписки. Электронные чеки тоже подойдут.

На отделочные работы заключайте договор. Лучше – с ИП или компанией: они зарегистрированы и платят налоги. Их не напугает, что вы собираетесь оформить вычет, и стоимость работ не вырастет.

Если обращаетесь к частному мастеру, обязательно внесите в договор его паспортные и адресные данные, иначе вычет можно не получить.

► Как учесть в вычете работу по отделке правильно, чтобы не получить отказ

Бывает, что налоговая часто отказывает в вычете на шпаклевочные или малярные работы. Это происходит из-за неправильных формулировок в договорах ремонта. Как правильно оформить эти виды работ, чтобы они попали под вычет? Ориентир – раздел 43.3 ОКВЭД.

Подкласс 43.3 включает следующие группы:

• 43.31 – производство штукатурных работ;
• 43.32 – работы столярные и плотничные;
• 43.33 – работы по устройству покрытий полов и облицовке стен;
• 43.34 – производство малярных и стекольных работ;
• 43.39 – производство прочих отделочных и завершающих работ.

Там перечислены отделочные работы, за которые можно получить вычет. Это укладка плитки, установка дверей и окон, монтаж кухонного гарнитура и другие работы по обустройству дома.

ВАЖНО ЗНАТЬ! В договорах и актах используйте формулировки из ОКВЭД, а не те, что приняты у подрядчика: так у налоговой не возникнет вопросов.

Какие документы потребуются

• заявление на возврат налога для получения вычета через работодателя;
• копия свидетельства о праве собственности или выписка из ЕГРН;
• копия договора купли-продажи при условии, что квартира куплена у застройщика;
• копия акта приема-передачи;
• копии документов, подтверждающих расходы: чеков, счетов, договоров с подрядчиками, расписок и платежек;
• справка 2-НДФЛ за отчетный налоговый период;
• копия паспорта;
• заявление супругов о распределении понесенных ими расходов (при покупке жилья в браке).

Если вы закупали материалы у физических лиц, нужны акты закупки с паспортными данными и адресом продавца.

Если ремонт затянулся, не страшно: документы на вычет подают хоть каждый год, пока сумма не достигнет 2 млн рублей. Или подают один раз, когда отделка закончена – так тоже можно.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Поработайте над формулировками всех работ и услуг в договоре и документах. Если вместо «отделка» фигурирует слово «ремонт», а наименования отделочных работ не совпадают с ОКВЭД, в вычете могут отказать.

Способы возврата НДФЛ

Через налоговую инспекцию

Это основной способ, если хотите вернуть налог за прошлые годы. Заполните декларацию 3-НДФЛ в Личном кабинете на сайте ФНС или в районной инспекции.

Приложите все подтверждающие документы.

Подать можно в любое время в течение года. Срок камеральной проверки – до 3 месяцев, плюс месяц дается на перечисление денег. Вернуть налог можно за три последних года.

Через работодателя

Этот способ позволяет получать вычет в текущем году, не дожидаясь окончания налогового периода. Подайте в ФНС заявление о подтверждении права на вычет с документами. Налоговая в течение 30 календарных дней направляет работодателю уведомление. Напишите в бухгалтерию заявление о предоставлении вычета. Работодатель перестает удерживать НДФЛ с зарплаты, и вы получаете на руки больше.

НОВЫЙ СЕРВИС «НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ»

Новый раздел на портале «Госуслуги» поможет оформить вычет без перехода на другие сайты, в том числе сайт ФНС.

Какие вычеты можно оформить автоматически

В упрощенном (автоматическом) порядке через этот сервис можно получить несколько видов вычетов:

• имущественные вычеты при покупке или строительстве жилья, а также при уплате процентов по ипотеке;
• социальные вычеты на лечение, обучение, спорт и другие расходы;
• инвестиционные вычеты и вычеты на долгосрочные сбережения.

Как это работает на практике

Самостоятельно заполнять сложную декларацию 3-НДФЛ не придется. ФНС получает сведения о ваших расходах напрямую от организаций: банков, Росреестра, медицинских и образовательных учреждений.

Как только все данные поступят в налоговую, в вашем Личном кабинете на сайте ФНС или на портале «Госуслуги» появится предзаполненное заявление на вычет с уже рассчитанной суммой.

Вам останется только зайти в Личный кабинет, проверить информацию в заявлении и подтвердить его. После этого ФНС перечислит деньги на указанный вами счет.

Упрощенный порядок не только удобен, но и быстрее классического.

Срок проверки: камеральная проверка по такому заявлению сокращена с трех до одного месяца, а на практике часто занимает около 10 дней.

Срок возврата: деньги возвращаются на счет в течение 15 дней после положительного решения, что значительно быстрее стандартного месяца.

Важное условие! Чтобы автоматический порядок сработал, ваш банк должен быть подключен к системе электронного обмена данными с ФНС.

Если банк не передает сведения, предзаполненное заявление может не появиться, и тогда придется воспользоваться классическим способом с обращением в ФНС или к работодателю.