Правила строительства дома в СНТ и на землях ИЖС8226

КАКОЙ ДОМ СЧИТАЕТСЯ КАПИТАЛЬНЫМ

Капитальным будет считаться дом, который обладает некими признаками недвижимости.

Основной признак недвижимости – невозможность разобрать или перенести постройку целиком без нарушения конструкции и нанесения существенного материального ущерба объекту.

Среди основных признаков также подведенные коммуникации (вода, газ, свет, система водоотведения и т.п.) и его относительно высокая стоимость.

Не получится зарегистрировать строение, если оно:

- имеет 2 и более квартиры,

- имеет высоту более 3 этажей или 20 метров,

- построено на расстоянии ближе 3 метров от границы соседнего участка.

Такие объекты автоматически считаются самовольной постройкой.

Для регистрации права собственности их придется либо реконструировать в соответствии с нормативами, либо сносить за собственный счет.

ПОЧЕМУ БОЛЬШЕ НЕ ТРЕБУЕТСЯ РАЗРЕШЕНИЕ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

С вступлением в силу федерального закона № 217 порядок регистрации капитальных строений стал единым как для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), так и для садовых товариществ (СНТ).

Разрешение на строительство заменили неким уведомлением о строительстве.

Теперь, чтобы построить капитальный дом, необходимо направить в местную администрацию уведомление о строительстве или реконструкции жилого или садового дома.

Заливать фундамент или класть кирпич можно будет только после того, как муниципалитет одобрит строительство исходя из соответствия постройки градостроительным нормам.

 

Как быть с существующими постройками?

Изменения, связанные с новым законом, не отразятся на постройках, регистрация которых проведена, – уверяют в Росреестре.

Статус учтенных в реестре недвижимости объектов никак не изменится, но лучше проверить, как оформлен, к примеру, ваш дачный дом.

Если имеющийся дом является жилым, данные в выписке из ЕГРН должны содержать соответствующие статусу характеристики.

ПРАВИЛА УВЕДОМЛЕНИЯ О СТРОИТЕЛЬСТВЕ ДОМА НА УЧАСТКЕ

Порядок уведомления местных органов власти о планируемой постройке или реконструкции объекта на землях ИЖС или в СНТ содержится в ст. 51.1. Гражданского кодекса РФ.

Форма уведомления утверждена Приказом Минстроя от 19 сентября 2018 г. N 591/пр. «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».

Краткий алгоритм действий

Готовим уведомление в орган местного самоуправления.

Обычно в местной администрации такими вопросами занимается отдел с условным названием «отдел архитектуры и градостроения».  Уведомление можно подать не только лично. А также через МФЦ, на едином портале Госуслуг, либо по почте с уведомлением о вручении.

В уведомлении в обязательном порядке отражаем следующую информацию:

1. Ваши ФИО, место жительства, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица).

2. Кадастровый номер земельного участка, адрес или описание местоположения земельного участка.

3. Сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц).

4. Сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (ИЖС или садовый участок).

5. Параметры дома, в том числе с учетом отступа от границ земельного участка.

6. Сведения о том, что объект не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости (не многоквартирный дом или таунхаус).

7. Ваш почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с вами (либо с застройщиком).

Какие документы необходимо подготовить при подаче уведомления:

- правоустанавливающие документы на земельный участок, если права на участок не зарегистрированы в ЕГРН.

- описание внешнего облика дома в текстовой и графической форме с указанием параметров объекта, его характеристик и расположения на участке (если строительство или реконструкция объекта ИЖС/садового дома планируется в границах территории исторического поселения).

В текстовой форме указываем параметры объекта, цветовое решение внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, описание иных характеристик. Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта, включая фасады и конфигурацию дома.

Если вы указали не все сведения, либо не приложили все необходимые документы, то орган местного самоуправления посылает межведомственный запрос для уточнения информации. Однако, если в течение трех дней необходимый ответ (или один из ответов) не приходит, ваше заявление рассмотрено не будет.

По межведомственным запросам органов – в срок не позднее трех рабочих дней со дня получения соответствующего межведомственного запроса. Если сорвете эти сроки, ваше заявление не будет рассматриваться.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение 7 рабочих дней со дня поступления уведомления о планируемом строительстве должны:

- провести проверку соответствия указанных в уведомлении параметров параметрам разрешенного строительства или реконструкции, а также допустимости размещения объекта в соответствии с разрешенным использованием земельного участка;

- направить застройщику ответ способом, определенным застройщиком в уведомлении.

ВАЖНО ЗНАТЬ!

Уведомительный характер о начале застройки касается только строений площадью не более 500 квадратных метров. Все, что свыше, по-прежнему в обязательном порядке проходит полноценную градостроительную экспертизу.

ЗАЧЕМ РЕГИСТРИРОВАТЬ ДОМ

Регистрировать или нет постройки? Сейчас это право владельца. Так называемая «дачная амнистия», позволяющая в упрощенном порядке регистрировать земельный участок и постройки на нем, не завершена.

Если стройка не завершена, придется либо зарегистрировать как объект незавершенного капстроительства, либо направить уведомление о строительстве нового объекта в муниципалитет.

Собственники земельных участков в населенных пунктах с видом разрешенного использования для ИЖС, которые в течение 10 лет с даты регистрации права собственности на землю не построили или не оформили дом, с 2018 года обязаны платить двойной земельный налог – вплоть до регистрации строения на своем участке. До тех пор, пока дом будет числиться как незавершенный объект строительства, вы не сможете подключить к нему магистральный газ или канализацию.

Закон защищает права только собственника зарегистрированной недвижимости – в противном случае владелец считает свою постройку временной, которую можно разобрать.

Кроме того, в случае когда право на объекты недвижимости, в том числе земельный участок, не учтено в ЕГРН, их невозможно продать, подарить, а также проблематично вступить в наследство.

Что касается огороднических некоммерческих товариществ (ОНТ), постройки там могут быть только некапитальными.

Владельцев незаконных построек на огородах ждут санкции. Налоговая инспекция вправе увеличить ставку земельного налога для владельца незарегистрированного строения в пять раз – с 0,3% до 1,5% в связи с нецелевым использованием земельного участка.

ПРЕДЕЛЬНЫЕ НОРМЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

Важно помнить, что учитывается соотношение дома размеру земельного участка. Предельные размеры участка определяются местными Правилами землепользования и застройки. Как правило, эти размеры не могут превышать 25 соток.

Ограничения были введены намеренно. Чтобы на личных земельных участках не возникали таунхаусы, самострой в виде многоэтажных квартир-студий или «дворцы».

Закон не запрещает объединить два соседних участка. Однако даже в случае слияния нескольких земельных участков постройки не должны занимать более 40% земли.

А в некоторых муниципальных образованиях этот порог снижен до 30%. Рекомендуем перед разработкой дизайн-проекта уточнить информацию в отделе архитектуры вашего муниципалитета.