10 способов обмана. Как ЖЭКи наживаются на жителях9737

1. Поддельные протоколы

Используя поддельные протоколы, управляющие компании в одностороннем порядке повышают тарифы в квитанциях.

Согласно ст. 44 ЖК РФ, все решения по дому принимают только собственники на общем собрании. Но и здесь коммунальщики нашли способ, чтобы разводить жильцов – они прикрывают свои действия поддельными протоколами общего собрания, на которых жильцы якобы сами голосуют за повышение тарифов. Действуют УК настолько грубо, что в спешке подделывают подписи председателей Советов МКД, жильцов, которые постоянно не проживают в доме, и даже давно умерших собственников.

Так, например, УК «Базис» в Красноярске повысила плату за ремонт и содержание жилья сразу на 5 рублей. Одна из жительниц дома указана в протоколе собрания в качестве секретаря. Однако она на собрании не присутствовала и подпись в документе не ставила. Жители провели собрание и выбрали другую управляющую компанию. Но УК «Базис» подала в Службу строительного надзора и жилищного контроля другой протокол, якобы подтверждающий намерение жителей вернуться под крыло компании. Жители подозревают, что его УК тоже подделала.

В Воронеже УК «Городок» в два раза повысила плату за домофон, телекоммуникационное и антенное оборудование для жителей многоэтажки на Маршала Жукова, 6. При этом ЖЭК уверял, что собственники сами так решили на общем собрании. И предъявил протокол, где стояла подпись давно умершей пенсионерки. Еще одну собственницу коммунальщики «сделали» секретарем собрания. Хотя женщина даже не знала про голосование.

2. ЖЭКи раскидывают свои долги и расходы на собственников

Так, например, УК «ДЕЗ-2 Ленинского района» в Барнауле задолжала Водоканалу 25 млн рублей. И не придумала ничего лучше, как раскидать свой долг между жителями 76 домов. Все началось в 2011 году, когда вышло Постановление Правительства РФ №491. Согласно этому документу, управляющие компании обязаны устанавливать общедомовые приборы учета (ОДПУ). Но УК «ДЕЗ-2 Ленинского района» этого не сделала. УК установила ОДПУ только весной 2012 года. Так как целый год дом потреблял ресурсы без счетчиков, то ресурсник, в соответствии с требованиями закона, доначислил управляющей компании 25 млн рублей. Водоканал сделал перерасчет исходя из норматива потребления – подобный механизм предусмотрен законом и должен стимулировать УК устанавливать ОДПУ. Но «ДЕЗ-2» безответственно отнесся к этой обязанности, за что и был наказан рублем. Несколько лет ЖЭК судился с ресурсником, проиграл все суды. Чтобы не платить из своего кармана, коммунальщики раскидали свои долги на жителей, у которых стояли индивидуальные приборы учета. И это несмотря на то, что уже истекла исковая давность.

В Екатеринбурге УК «Стандарт» незаконно пыталась переложить на жителей покупку новых общедомовых приборов учета тепла. По предписанию ресурсоснабжающей организации коммунальщики вывели общедомовый прибор учета тепла из эксплуатации и теперь должны заменить его тремя новыми. Но решили собрать деньги на эти приборы с жильцов. Собственникам стали выставлять счета по нормативу, а это существенно дороже. Согласно Постановлению Правительства РФ №491, общедомовые приборы учета входят в состав общего имущества. Их обслуживание и ремонт должны проводиться за счет средств, собранных с жителей на содержание жилья и текущий ремонт (в соответствии с Постановлением Правительства РФ №290). Требовать от собственников дополнительные деньги на их замену УК не может.

3. Лишние строчки в квитанциях

Фантазии ЖЭКов нет предела. Нередко коммунальщики собирают с жильцов «сверху», добавляя в квитанции лишние строчки: какой-нибудь «целевой сбор», «плату за технический сервис лифта», «обслуживание домофона», «оплату видеонаблюдения». Все зависит от степени наглости ЖЭКа и уровня знаний жителей. Однако напомним, что решение добавить любой платеж в квитанцию могут принять только жители на общем собрании (ст. 44 ЖК РФ).

Так, например, УК «Микрорайон №11» в Пскове дополнительной строкой предъявила собственникам к оплате расходы за техническое обслуживание систем автоматического управления и регулирования тепловых узлов. МП г. Пскова «Псковские тепловые сети» обязало коммунальщиков заключить договор со специализированной организацией по техническому обслуживанию системы автоматического управления и регулирования тепловых узлов МКД. И ЖЭК посчитал, что стоимость этих работ не должна входить в ставку платы за содержание общедомового имущества. И решил собирать с жильцов «сверху».        

4. ЖЭКи заставляют жильцов оплачивать несуществующие работы

Коммунальщики рады собрать с жильцов деньги за работу, которую даже не проводили. Так, например, УК «Жилсервис» в Костроме отчиталась перед жителями пятиэтажного дома на Депутатской, 22 за выполненные работы по окосу придомовой территории. И за это списали с лицевого счета МКД 13 500 рублей. Во-первых, председатель Совета МКД не подписывала Акт выполненных работ. Во-вторых, коммунальщики не вправе были самостоятельно оценивать свои работы. В соответствии с пунктом 17 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. В договоре управления указанного дома в разделе III п.14 «Работы по содержанию придомовой территории» включены работы по выкашиванию газонов (3 раза в сезон), а их стоимость составляет всего 2 рублей 50 копеек, а не 13 500 рублей.

В Кирове «УК Ленинского района» начислила жильцам пятиэтажного дома на Сурикова, 22б плату за содержание общего имущества из расчета нового тарифа, который собственниками не утверждался. Тариф увеличили, а работы по содержанию дома не проводили. Более того, в МКД нет дворника, а территорию убирали сами жители дома.

5. Управляющие компании обсчитывают жителей на общедомовке

Если в доме есть общедомовый прибор учета (ОДПУ), то, согласно п.9.2 ст.156 ЖК РФ, коммунальщики должны рассчитывать плату на содержание общедомового имущества (СОИ) «с оглядкой» на показания общедомовых приборов учета. Это значит, если на содержание общего имущества по счетчику потрачено электроэнергии меньше норматива, то управляющая компания обязана сделать перерасчет и вернуть разницу. Порядок такого перерасчета не определен законодательством, на что часто ссылаются коммунальщики.

О необходимости производить такой перерасчет говорится в Письме Минстроя РФ от 15.10.2018 №41911-МГ/06. Несмотря на то, что письма ведомства носят рекомендательный характер, указанное письмо легло в основу предписаний органов ГЖН и решений судов.

Если объем потребления по общедомовому прибору учета превысил норматив, то делать доначисления нельзя. Если по счетчику дом потребил больше норматива, то плата должна выставляться по нормативу.

В Иркутске УК «Сетевая компания «Иркут» на 15 тысяч рублей обсчитала многоэтажку на улице Почтамтской, 88 на общедомовке. Цифры в квитанции за электроэнергию на СОИ формируются по простой формуле: площадь квартиры собственника умножают на действующий норматив. В Иркутске такой норматив в 2017 году был равен 0,72 кВт/ч. Но УК просто завысила норматив в 3,5 раза – и целый год жители дома переплачивали.

6. Общедомовые счетчики – источник махинаций ЖЭКов

Общедомовые приборы учета ресурсов входят в состав общего имущества. А это значит, что именно обслуживающая организация обязана обеспечить надлежащее состояние и постоянную готовность общедомовых приборов учета к работе. Об этом же говорится в п. 5 ч. 1.1 ст. 161 Жилищного кодекса. Если общедомовый прибор вышел из строя, починить его нужно в течение двух месяцев с момента поломки. Такая обязанность закреплена в п. 12 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 №261-ФЗ.

Однако УК «ЖСК» в Красноярске выставила жителям красноярской многоэтажки на Мичурина, 63 доплату за отопление. Оказалось, общедомовый прибор учета вышел из строя еще в середине 2016 года и весь 2017 год плата начислялась по нормативу, а не по счетчику. В этом случае доначисления сделаны незаконно. Корректировка возможна только при условии, что в доме есть рабочий общедомовый счетчик тепла. Жители платят по среднемесячному потреблению, а УК рассчитывается с ресурсником по показаниям счетчика. В конце года коммунальщики проверяют: если по счетчику ресурснику заплатили больше, чем собрали с жителей, то собственники должны доплатить. Но если в доме нет счетчика, то сравнивать не с чем и доначисления незаконны. Второе нарушение в том, что коммунальщики вовремя не ввели в строй поломанный счетчик. По закону УК дается два месяца на ремонт и введение прибора в эксплуатацию.

7. «Двойные» платежки

«Двойные» платежки обычно появляются, когда жильцы отказываются от услуг одной УК и выбирают для управления домом новую УК. При этом прежняя УК не хочет «отпускать» дом и продолжает выставлять свои платежки.

Так и получилось в Кирове. Жителям пятиэтажки на Воровского, 54/31 полгода приходили «двойные» коммунальные платежки. Одну платежку выставляла законная УК «Жил-Сервис-Плюс», вторую – «левая» УК «Вятка Уют». Посторонняя управляющая компания хотела собрать с жильцов дома 1 миллион 600 тысяч рублей.

8. ЖЭКи зарабатывают на доме: сдают в аренду фасады, подвалы и чердаки МКД

Так, например, УК «Два капитана» в Красноярске сдавала в аренду общедомовое имущество десятиэтажки на Семафорной, 189А, а вырученные деньги жильцам не возвращала. Суд обязал сделать перерасчет на сумму порядка 800 тысяч рублей. Из них 278 тысяч – снижение платы за содержание жилья за счет прибыли от арендной платы.

Похожая история произошла в доме на Урицкого, 41 в Красноярске. Жители подозревают УК в самовольной сдаче аренды общего имущества дома. Минимаркет установил рекламную вывеску на фасаде дома без согласия с собственниками.

Ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома относятся к общему имуществу, а значит – принадлежат жильцам (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Собственники вправе передать объекты общего имущества в пользование иным лицам, например, магазину для размещения рекламных вывесок. Такое решение принимается на общем собрании собственников. Если магазин разместил рекламу на жилом доме без согласования жителей, нужно обращаться в УК и разбираться, кто дал согласие и куда идут деньги за аренду. Договоры на размещение рекламы, как правило, заключаются с УК, которая должна полученные денежные средства использовать на нужды дома.

9. ЖЭКи заставляют жильцов оплачивать некачественные коммунальные услуги

В Барнауле в доме на улице А. Петрова, 156 целый год из горячего крана шла теплая вода, однако жители платили по полной – как за горячую. В силу п. 2.4 СанПиН 2.1.4.2496-09 температура горячей воды в местах водоразбора независимо от применяемой системы теплоснабжения должна быть не ниже 60 градусов и не выше 75 градусов Цельсия. В случае нарушения температурного режима УК обязана сделать перерасчет.

А в селе Пивовариха Иркутской области целый год ресурсник поставлял в квартиры ржавую воду, с осадком, посторонним запахом и вкусом. Качество подаваемой системой водоснабжения воды должно соответствовать требованиям СанПиН 2.1.4.1074–01 «Питьевая вода. Гигиенические требования к качеству воды централизованных систем питьевого водоснабжения. Контроль качества». За нарушение качества предоставления воды ответственность, в том числе административную (по ст. 6.5 КоАП РФ), несет организация, которая эти услуги предоставляет. Ответственность лежит в том числе и на муниципалитете.

10. УК разводят жильцов на диагностике ВДГО

Диагностирование внутридомового оборудования проходит с определенной периодичностью, которая прописана в проектной документации, либо с периодичностью, установленной изготовителем. Если этого нет, то диагностирование ВДГО осуществляется по нормативным срокам эксплуатации. Такие работы проводятся не реже одного раза в 5 лет.

Диагностику проводят специализированные организации, имеющие лицензию Госгортехнадзора или Госстроя. Но отвечает за проведение таких работ ТСЖ, ЖСК или управляющая организация.  Стоимость работ входит в состав тарифа на «Содержание и ремонт жилого помещения» (основная строка в квитанции за ЖКУ, если не заключен прямой договор с организацией, обслуживающей оборудование или с ресурсоснабжающей организацией). То есть ЖЭК должен копить деньги на проведение этих работ несколько лет. Но такой планомерной работой могут похвастать единицы. Управляющие компании пользуются незнанием жильцов: когда подходит срок диагностики оборудования, коммунальщики просто выставляют плату за диагностику ВДГО отдельной строкой в квитанции. То есть жители дважды платят за одну услугу.

Так, например, в Перми УК «Домстрой» собрала с жителей лишние 75 000 рублей. Когда подошел срок профилактических работ коммунальщики добавили лишнюю строку в квитанции. 

Проверь платежку 

Коммунальная квитанция – сокрушительная статья расходов для семейного бюджета. Но одно дело – платить за воду, газ и свет, которые потребил, а другое – когда тебе приписывают лишние расходы и накидывают дополнительные поборы. Чтобы жители могли разобраться в квитанции самостоятельно, Центр защиты прав граждан подготовил инструкцию «Как правильно проверять платежки за услуги ЖКХ».

Она поможет:

– проверить правильность начислений за жилищно-коммунальные услуги;

– избавиться от незаконных взносов и поборов, которые навязала управляющая компания;

– узнать, куда пожаловаться на бездействие коммунальщиков, как получить перерасчет;

– иметь под рукой образцы важных заявлений.

Подобнее о том, как проверить платежку, читайте в инструкции Центра защиты прав граждан.