В ноябре 2022 года плата за содержание и ремонт жилья в пятиэтажке на Антона Петрова,15б в Барнауле резко подскочила. УК «ДЕЗ-2 Ленинского района» увеличила ее сразу на 13%.

– Тариф за содержание был установлен общим собранием собственников жилья в апреле 2022 года – 12,8 рубля с квадратного метра. Прошло всего полгода, а УК уже повысила его до 14,48 рубля! Как так, если собрания не было и мы тариф после этого не утверждали? – пожаловалась председатель Совета дома Любовь Сухенко. – Я обращалась в управляющую компанию с просьбой объяснить причину повышения, но там сослались на высокую инфляцию! Мол, повысили на уровень инфляции.

С просьбой подсказать, что делать в такой ситуации, председатель обратилась в Центр защиты прав граждан в Барнауле.

– Наглость УК «ДЕЗ-2 Ленинского района», конечно, поражает. Инфляция не имеет никакого отношения к утвержденной ставке на ремонт и содержание жилья. Самовольное увеличение платы по этой строке – нарушение закона! Только собственники на общем собрании могут утвердить размер жилищной ставки. И второй момент: размер платы за ремонт и содержание устанавливают не менее чем на год, согласно п. 31 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ №491. Так что менять ставку УК «ДЕЗ-2 Ленинского района» могла не раньше апреля 2023 года – с соблюдением всех формальностей: экономическое обоснование и утверждение на общем собрании, – пояснила руководитель Центра Татьяна Мазунина.

Специалисты Центра помогли составить претензию в адрес руководства «ДЕЗ-2 Ленинского района» с просьбой сделать жителям перерасчет и вернуть тариф на прежний уровень. Коммунальщики в ответ признали неправомерность своих действий, объяснив их ошибкой.

К слову, свою ошибку компания успешно не замечала на протяжении четырех месяцев. Переплата собственников жилья в пятиэтажке за это время составила 37 000 рублей. Сделать перерасчет УК пообещала в очередной платежной квитанции.

В Центре защиты прав граждан давно знакомы с незаконными методами работы УК «ДЕЗ-2 Ленинского района». Как оказалось, эта обслуживающая организация не прочь залезть в карман собственников. Так, в 2017 и 2019 году специалисты Центра не позволили коммунальщикам повесить на жителей свои долги в общей сложности на 40 млн рублей.

На этом фоне незаконное увеличение платы за содержание и ремонт жилья в домах на Юрина, 245, Попова, 55 кажутся мелочью.

КАК УЛИЧИТЬ УК В НЕЗАКОННОМ ПОВЫШЕНИИ ТАРИФА НА СОДЕРЖАНИЕ ЖИЛЬЯ

Способов залезть в карман собственников у УК много. Один из самых распространенных – самовольно повысить ставку на содержание и ремонт жилья.

ВАЖНО! Изменить размер платы за содержание жилья законно можно в двух случаях: если такое решение принято на общем собрании собственников или если дом не принял решения на общем собрании и к расчетам применяется муниципальная жилищная ставка.

Часто для придания легитимности своему решению УК подделывает протоколы общего собрания. Но большинство не утруждает себя такими сложностями, поднимая ставку. А на претензии жителей управляющая компания обычно приводит следующие оправдания:

• Индексация тарифов на коммунальные услуги. Но повышение коммунальных тарифов не влечет за собой изменения ставки на содержание жилья. Это жилищная услуга.
• Рост инфляции. Помните, что инфляция не имеет никакого отношения к утвержденной ставке на содержание жилья!
• Решение общего собрания собственников. Тут надо проверять, было ли у вас такое собрание, поднимался ли вопрос о повышении ставки на содержание и текущий ремонт жилья. Если нет, надо запросить в УК сфальсифицированный протокол ОСС по такой теме.
• Переход на муниципальный тариф. УК не имеет права применять любой новый тариф без соответствующего решения ОСС. Помните, тариф на содержание жилья может изменить только общее собрание собственников! Повышать тариф без согласования с жителями ЖЭК не имеет права.
   

ОБЯЗАННОСТЬ УК – ОБОСНОВАТЬ ПОВЫШЕНИЕ РАЗМЕРА ПЛАТЫ!

Перед тем как поставить собственников в известность, что ставка может вырасти, УК должна составить смету расходов на содержание общедомового имущества и обосновать новый размер платы. Этому должен предшествовать осмотр имущества дома. С обязательной актировкой, списком услуг.

Такую обязанность на управляющие организации налагает п. 31 ПП РФ №491, разд. 3 ПП РФ №416.

Предложение увеличить ставку должно быть обязательно подкреплено подробной сметой. В ней должны быть приведены экономически обоснованные расходы. Причем УК должна указать, почему эта работа или услуга необходимы дому.

Перед тем как вынести вопрос на общее собрание собственников, УК обязана разместить объявление о планах по изменению тарифов на информационных стендах. Через 30 дней после этого можно уведомлять собственников о проведении общего собрания.

На собрании собственники имеют право не согласиться с приведенными аргументами и проголосовать против. Тогда единственный способ для УК повысить тариф – обратиться в суд или органы антимонопольного контроля.

ЕСЛИ УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ВСЕ-ТАКИ ПОВЫСИЛА ТАРИФ БЕЗ СОГЛАСИЯ СОБСТВЕННИКОВ:

1. Напишите жалобу на имя директора управляющей компании. Потребуйте вернуть тариф на прежний уровень и произвести перерасчет. Ответ по закону должны дать в течение 10 дней.
2. Если УК не ответила или отказалась снижать тариф – напишите жалобы в Государственную жилищную инспекцию и прокуратуру. Надзорные ведомства обязаны провести проверку по факту обращений и дать ответ в течение 30 дней.
3. Если в ходе проверки прокуратура или ГЖИ найдут нарушения, то в адрес руководителя УК направят предписание.

Неоднозначный вопрос возможности индексации тарифа без согласия собственников

Минстрой РФ считает возможным повышать плату за содержание и ремонт в МКД без решения общего собрания (письмо Минстроя РФ от 26.12.2018 N 51876-ОО/04), если условие об индексации закреплено договором управления между собственниками и УК.

Судебная практика по указанному вопросу неоднозначна. Чаще судьи поддерживают позицию контролирующих органов, которые дают предписание о перерасчете, но иногда встают на сторону управляющих организаций.

В 2019 году ВС РФ неоднократно высказывал мнение по вопросу проведения индексации размера платы за содержание жилья:

– Определением ВС РФ от 05.07.2019 № 307-ЭС19-2677 по делу № А21-463/2018 признана законность индексации.

– Определениями от 08.08.2019 № 307-ЭС19-5652 по делу № А21-6042/2018 и от 19.07.2019 № 308-ЭС19-10842 по делу № А53-15504/2018 Верховный суд РФ признал, что индексация платы за содержание жилья противоречит нормам жилищного законодательства РФ.

– В декабре 2019 года Определением от 21.11.2019 № 307-ЭС19-11346 Верховный суд в очередной раз поменял свою позицию.

Госжилинспекция Алтайского края считает повышение платы за содержание без решения собственников жилья незаконным, даже если пункт об индексации содержится в договоре управления и этот пункт был согласован на собрании собственников жилья. ГЖИ считает, что это нарушает положение ст. 156 ЖК РФ. А кроме того, условия договора управления, позволяющие УК в одностороннем порядке изменять цену договора, противоречит требованиям ст. 310 ГК РФ. Эти нормы призваны защитить собственника, как более слабую сторону во взаимоотношениях с УК.