Жители волгоградской пятиэтажки уличили ЖЭК в махинациях с протоколом общего собрания2137

Управляющая компания, которая обслуживала волгоградскую пятиэтажку по проспекту Ленина, 103, обанкротилась. И пока жильцы думали, какой управляющей организации доверить дом, им пришли коммунальные квитанции от УК «Квартал». Но это был не единственный сюрприз для жильцов – в квитанциях серьезно выросли суммы.

Собственники сразу пошли разбираться в новоявленную УК. Там заявили, что управляют домом законно – жители сами выбрали «Квартал» на общем собрании. Одновременно жители проголосовали и за то, чтобы платить больше: за сверхнормативное потребление ресурсов. В подтверждение законности своих действий в УК показали собственникам копию протокола общего собрания с подписями жильцов. Люди удивились, ведь никакого голосования не было, следовательно подписи в документе от их имени – поддельные.

– В протоколе было указано, что общее собрание собственников состоялось 1 июня 2020 года. Но я впервые об этом слышу. Нас никто не предупреждал. Ни я, ни мои соседи не голосовали за новую УК, никаких протоколов мы не подписывали. Я опросила порядка 17 квартир. Все как один подтверждают мои слова, – возмущается жительница пятиэтажки Ирина Новикова.

Активисты многоквартирника обратились в Центр защиты прав граждан с просьбой помочь им наказать «захватчиков». Правозащитники помогли жильцам признать решение общего собрания недействительным.

– Действия управляющей компании – незаконны! Во-первых, это собрание провели по инициативе УК «Квартал», но таких полномочий у нее не было. Это может сделать либо УК, управляющая домом по договору управления МКД, либо кто-то из собственников. Во-вторых, у нас есть основания подозревать коммунальщиков в подделке протокола общего собрания. По нашим подсчетам, собрание не могло принимать никаких решений, потому что не было кворума. По вопросам повестки голосовали примерно 47% собственников, а нужно – более 50% от общего числа голосов. Так говорится в ст. 45 Жилищного кодекса РФ. Из-за нехватки голосов, похоже, и появились «липовые» подписи. Это грубые нарушения закона! В таком случае решение собрания может быть признано недействительным. Но сделать это можно только через суд, – пояснил руководитель Центра защиты прав граждан в Волгограде Николай Кубраков.

Юристы Центра помогли жителям пятиэтажки составить коллективное исковое заявление в суд. В ходе судебного разбирательства представители УК «Квартал» настаивали на законности собрания. Но предъявить суду оригинал протокола отказались.

В итоге Краснооктябрьский районный суд г. Волгограда согласился с доводами правозащитников и признал решение общего собрания недействительным.

Решение суда уже вступило в силу. Теперь собственникам нужно провести общее собрание и выбрать другую УК, а затем передать протокол собрания и решение суда в ГЖИ. Надзорный орган внесет данные о выбранной управляющей компании в специальный реестр. Только после этого новая УК сможет управлять домом.

Как понять, что ЖЭК подделал протокол

Управляющие компании фальсифицируют протокол собственников жилья, когда нужно повысить тариф или добавить новую строчку в квитанцию. Эти вопросы жители решают на общем собрании. Но убедить собственников в необходимости платить больше – сложно. А подделать протокол – легко. Какие признаки указывают на подделку протокола?  

В платежках появилась лишняя строка

Если в коммунальной платежке появились строчки, которых не было раньше, – это повод обратиться в управляющую компанию за разъяснениями. Коммунальщики не стесняясь могут ввести какой-нибудь «целевой сбор», «плату за технический сервис лифта», «обслуживание домофона». Все зависит от степени наглости ЖЭКа и уровня знаний жителей. Решение добавить любой платеж в квитанцию могут принять только жители на общем собрании!

Приходят двойные платежки за коммуналку

Вы всегда получали одну квитанцию на оплату ЖКУ. И вдруг пришла отдельная платежка, например, за отопление. Или две управляющие компании стали присылать квитанции. И каждая утверждает, что управляет домом на законных основаниях. И даже есть протокол общего собрания, на котором люди выбрали именно этот ЖЭК. Как вы уже поняли, один из таких протоколов – липа. А иногда – и оба.  Это повод бить тревогу, писать претензии в обе компании, требовать предоставить копии протоколов общего собрания и жаловаться в ГЖИ.  

Повысилась плата за жилищные услуги

Заметили, что сумма в платежке выросла? ЖЭК выставил платеж за вашу энергосберегающую лампочку в подъезде, как за освещение футбольного стадиона «Зенит-Арена»? Или труд уборщицы внезапно подорожал. Решение об изменении ставок принимают собственники на общем собрании. Не помните, как голосовали за то, чтобы платить больше – идем разбираться. Это явные признаки фальсификации протокола общего собрания жителей.  

На фасаде дома появилась реклама, а в подвале – магазин

Фасад дома, чердак и подвал – это общедомовое имущество. Ни повесить рекламу, ни разместить интернет-оборудование, ни пустить арендаторов ЖЭК не может без решения собственников. На что потратить полученный от аренды доход, решают тоже жильцы: поставить скамейку или новые качели.    

Важно! Все эти решения принимают исключительно собственники жилья на общем собрании. Если такого собрания не было, то очень может быть, что ЖЭК подделал протокол в своих интересах.  

Что делать, если ЖЭК утверждает, что собрание было, а вы не помните

Теоретически все решения общих собраний собственников, оформленные в протокол, управляющая организация обязана размещать в государственной информационной системе – ГИС ЖКХ. На практике только 25% управляющих организаций делают это регулярно.

1. Поговорите с соседями. Возможно, собрание действительно проводили. А вы болели или были на даче. Если никто не помнит о таком мероприятии – за подробностями идем в управляющую компанию.

В заявлении просим предоставить на ознакомление протокол общего собрания, на котором было принято спорное решение. Если в ЖЭКе отказали или вы уверены, что вам показали липовый документ (например, кто-то расписался за вас или за спорное решение стоит роспись давно умершей бабушки), то жалуемся в ГЖИ.

2. В заявлении в ГЖИ напишите, почему сомневаетесь в подлинности протокола.

3. Такое же заявление напишите в прокуратуру. Ведомство проведет проверку и, если выявит признаки подделки протокола общего собрания, направит материалы в полицию для возбуждения уголовного дела. К заявлению приложите копию спорного протокола общего собрания.

4. Обратитесь в суд с исковым заявлением об оспаривании/признании недействительным решения общего собрания собственников.

Порядок обжалования решения общего собрания собственников

Прежде всего у собственника, который решил оспорить решение общего собрания, на руках должна быть копия протокола собрания, с решениями которого он не согласен. Если к исковому заявлению не будет приложен такой документ, суд оставит дело без движения.

Что является предметом оспаривания: решение или протокол?

В суде оспаривается не протокол собрания, а решения, принятые общим собранием собственников МКД, членами товарищества собственников жилья (на это указывают ч. 6 ст. 46, ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ).

Когда решение нельзя признать недействительным

Нельзя признать недействительным решение ОСС, если голосование лица, права которого затрагиваются, не могло повлиять на принятие решения (за решение проголосовали большинство жителей) или решение не влечет существенных неблагоприятных последствий для этого лица (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ).

Кто может обжаловать решение ОСС

Обжаловать решение общего собрания собственников могут органы Госжилнадзора, муниципального жилищного надзора и непосредственно собственники помещений в доме, где проводилось собрание. Об этом сказано в ст. 20 и п. 6 ст. 46 ЖК РФ.

По закону управляющие организации обжаловать решения ОСС не могут, потому что не являются собственниками помещений.

Стоит помнить, что судебная практика отчасти уже признает право на обжалование решения ОСС и за управляющими организациями, если нарушаются их права. Это происходит в случаях, когда жители ни при каких обстоятельствах не соглашаются утвердить предложенный УК размер платы за содержание жилья. Даже если управляющая организация поставила экономические обоснования предложенного тарифа.

Итак, рассмотрим ситуацию. УК инициировала собрание собственников, на котором рассматривался вопрос повышения размера ставки за содержание жилья в два раза. Вы в собрании не участвовали, вас и соседей терзают сомнения, что большинство жителей могли поддержать двукратное увеличение ставки по инициативе УК.

Как доказать и оспорить?

В случае если собственник помещения в МКД не принимал участие в общем собрании и если решением такого собрания нарушены его права и законные интересы, он вправе обратиться в суд и обжаловать решение. Это сказано в ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 3, ст. 181.4 ГК РФ. Для подачи иска у собственника есть 6 месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении. Перед подачей иска собственник должен заблаговременно уведомить остальных собственников МКД о намерении обратиться с таким иском в суд. Сделано это должно быть публично. Путем размещения на всех общедоступных местах в доме уведомления. Все, кто его поддержит в таком решении, могут присоединиться к иску в качестве соистцов.

Собственники, проголосовавшие за принятие спорного решения, имеют право вступить в дело на стороне ответчика в качестве третьих лиц без самостоятельных требований.

Если ни те, ни другие этого не сделали, они теряют право на новое оспаривание решения ОСС, даже по не заявленным в иске основаниям. Исключение – случаи, когда суд признает причины неприсоединения уважительными (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ). Доказательством того, что жители уведомлены должным образом, станет составленный акт.

Суд может привлечь других собственников помещений в МКД к участию в деле только в двух случаях: истец должным образом уведомил других участников гражданско-правового сообщества о своем намерении обратиться в суд, и они откликнулись, а также если кто-то захотел вступить в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика.

Если истец уведомил других собственников помещений в МКД о том, что хочет обратиться в суд, а те не захотели присоединиться к иску или отказались выступить третьими лицами, суд не привлекает их к участию в деле.

Кто считается ответчиком по иску

Надлежащим ответчиком по иску о признании недействительным решения ОСС выступают граждане и юридические лица, по инициативе которых было проведено собрание или руководившие собранием (ст. ст. 44–46 ЖК РФ). Если подпись инициатора ОСС в протоколе поддельная, в качестве ответчика суд может привлечь управляющую организацию, которая получила МКД на основании оспариваемого решения. Если оспаривается решение ТСЖ, ответчиком будет товарищество.

Как определяется кворум оспариваемого собрания

В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, согласно п. 2 ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, должны быть указаны сведения о документе, подтверждающем право собственности участника голосования на помещение в доме.

Если таких сведений в бюллетене нет, это является основанием для исключения такого бюллетеня из подсчета голосов.

Если у суда возникают сомнения в подаче бюллетеней в срок проведения голосования, он предлагает сторонам предоставить дополнительные доказательства или ставит на обсуждение сторон вопрос о допросе собственников, подписавших бюллетени.

Само по себе отсутствие даты заполнения бюллетеня при наличии прочих доказательств, подтверждающих подачу бюллетеней в установленный срок, не считается основанием для признания решения недействительным.

Если стороны не предоставили доказательства соблюдения требований закона, кворум оспариваемого собрания определяется исходя только из тех решений собственников помещений данного многоквартирного дома, в которых указана дата их заполнения (Определение ВС РФ от 17.07.2018 №5-КГ18-51).

Как правильно применять сроки исковой давности

Срок исковой давности для признания решения ОСС недействительным исчисляется по аналогии с п. 5 ст. 181.4 ГК РФ (п. 112 Постановления Пленума от 23.06.2015 №25).

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены, узнало или должно было узнать об этом. Но не позднее двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников собрания.

Общедоступной считается информация о принятом решении, которая размещена: на доске объявлений; в СМИ; в интернете; на официальном сайте соответствующего органа; ссылкой в платежном документе, направленном участнику, оспаривающему решение.

Сведения считаются общедоступными, пока лицо, чьи права были нарушены, не докажет иное.

На заметку собственникам!

1. Прежде чем идти оспаривать решение ОСС в судебном порядке, лицо, оспаривающее решение ОСС, должно уведомить других собственников о намерении обратиться с иском в суд. Помните, если этого не сделать, иск останется без движения.

2. Ответчиком по иску о признании недействительным решения собрания МКД могут выступать инициаторы спорного собрания или руководившие ими лица. Если подпись инициатора ОСС в протоколе подделана, в качестве ответчика суд привлечет управляющую организацию, которая инициировала собрание.

3. Участники ОСС, голосовавшие за принятие решения, могут вступить в дело в качестве третьих лиц без самостоятельных требований на стороне ответчика, а их оппоненты имеют право присоединиться к иску в качестве соистца до момента вынесения решения.

4. Предмет оспаривания – принятые решения, а не протокол ОСС. Если в бюллетене нет сведений о документе, подтверждающем право собственности на помещение в МКД, это считается основанием для исключения такого бюллетеня из подсчета голосов.

Суд предложит сторонам предоставить дополнительные доказательства и обсудить вопрос о допросе собственников, если усомнится, что бюллетени подавались в срок проведения голосования.

Подобнее о том, как обнаружить поддельный протокол, читайте в инструкции Центра защиты прав граждан.