Дом разваливается, а жильцов просят потерпеть. Нанимателей пытаются переселить в маневренный фонд, а собственников заставляют ждать ключей от новой квартиры десятилетиями. Конечно, ведь выплачивать денежную компенсацию, да еще и равноценную, чиновники очень не любят. Что делать?

Андрей КУЗНЕЦОВ

– Дорогие друзья, сегодня поговорим о справедливой компенсации за утрату жилья, положенной жильцам аварийного дома при отселении. 

Кому предоставят только жилье, а кому деньги? Может ли отказ от неравноценного варианта повлечь потерю денег и права на квартиру? Как заставить чиновников выплатить деньги в разумный срок?

До того, как жителю аварийного дома дадут другую квартиру или выплатят компенсацию на ее покупку, дом официально должен быть признан аварийным и подлежащим отселению.

О том, как признать дом аварийным и попасть в программу расселения, мы подробно рассказали в инструкции «Аварийный дом: как добиться расселения». 

Инициатором признания дома непригодным для проживания все чаще становятся сами собственники. Муниципалитеты не спешат реконструировать или признавать опасными для проживания дома, которым исполнилось по 50, 70 и даже 100 лет. Нет бюджета на отселение, растут очереди из нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Но это не значит, что жильцы аварийного дома должны десятилетиями ожидать новоселья. Тем более если дом представляет угрозу здоровью и жизни проживающих.

В первую очередь расселению подлежат дома, в которых выявлена угроза обрушения, и дома, для которых приоритетный порядок расселения был установлен судебным решением.

Дальнейшее расселение происходит в соответствии с графиком расселения, установленным региональными программами. Напомним вкратце, как выглядит процедура признания дома аварийным.

1. Узнайте, включен ли ваш дом в региональную программу расселения

Программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда по всем регионам размещены на сайте reformagkh.ru в разделе «Расселение аварийного жилья / Программы субъектов РФ».
Согласно программе, расселению подлежат многоквартирные дома, признанные аварийными до 1 января 2017 года. Реализация мероприятий по данному проекту предусмотрена на период до 1 сентября 2025 года. Срок переселения каждого дома установлен в региональной программе соответствующего субъекта РФ.

ВНИМАНИЕ! Если ваш дом не значится в программе, но уже буквально разваливается, обратитесь в орган местного самоуправления о назначении обследования и признании дома аварийным.

2. Подайте заявление о признании дома аварийным

Это может сделать:

• собственник квартиры;
• наниматель жилого помещения (проживает в доме по договору социального найма);
• органы, уполномоченные на проведение государственного контроля и надзора (Государственная жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор, МЧС).

3. Дождитесь заключения комиссии о непригодности дома для проживания

Межведомственная комиссия, созданная органом местного самоуправления, должна провести обследование в течение 30 дней после приема заявления о признании дома аварийным.

Если обнаружены основания для отселения, власти обязаны в течение 30 дней уведомить об этом жителей. В уведомлении гражданам предложат самостоятельно обеспечить снос. Очевидно, что таких денег у собственников нет. Поэтому муниципалитет сам организует мероприятия по расселению. И тут возникает вопрос: кому дадут другое жилье, а кто может получить денежную компенсацию? Давайте разберемся.

ДЕНЬГИ ИЛИ КВАРТИРА?

КОМУ ЧТО ПОЛОЖЕНО

У проживающего в аварийном доме по договору соцнайма и собственника – разные права при расселении аварийного дома.

НАНИМАТЕЛЬ ПОЛУЧИТ ДРУГОЕ ЖИЛЬЕ

Жилое помещение взамен утраченного должно быть благоустроенным и равнозначным.

Требования к жилому помещению, предоставляемому гражданам по договору социального найма, содержатся в ст. 89 ЖК РФ. Согласно ч. 1 и 2 ст. 89 ЖК РФ, другое жилое помещение, предоставляемое по договору соцнайма, должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.

Жилье при временном отселении из аварийного дома в маневренном фонде должно быть из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека (ст. 106 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

ВАЖНО ЗНАТЬ! Выделение пригодного жилья не может быть поставлено в зависимость от сроков сноса дома. Об этом говорится в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 12.12.2017 №51-КГПР17-19.

Решение властей можно оспорить в суде, если:

• сроки сноса дома и переселения граждан, занимающих жилые помещения по договорам соцнайма, истекли;
• здание непригодно для нормальной эксплуатации и представляет опасность для жизни и здоровья людей;
• чиновники не предприняли мер по расселению и не предоставили жильцам благоустроенное жилое помещение, отвечающее техническим и санитарным требованиям.

СОБСТВЕННИК ИМЕЕТ ПРАВО НА КВАРТИРУ ИЛИ ДЕНЕЖНУЮ КОМПЕНСАЦИЮ

Права собственника зависят от того, был включен или нет аварийный дом в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья.

ЕСЛИ ДОМ ВКЛЮЧЕН в Региональную адресную программу, собственник имеет право потребовать от администрации предоставить другую квартиру или денежную компенсацию.

Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Выбрать деньги или квартиру, решает собственник.

ЕСЛИ ДОМ НЕ ВКЛЮЧЕН в Региональную адресную программу, собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру. Но это не значит, что компенсация за потерю квартиры в аварийном доме может быть мизерной для собственника.

РАСЧЕТ КОМПЕНСАЦИИ:

ЧТО ОБЫЧНО ПРЕДЛАГАЕТ МУНИЦИПАЛИТЕТ

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры в аварийном доме, проводят ее оценку. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости, с которым муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

ВНИМАНИЕ! Как правило, муниципалитет проводит оценку формально и занижает стоимость.

Действуют власти по такому сценарию.

Сначала устанавливают среднюю рыночную цену за «квадрат» на основании нескольких похожих аналогов. Затем рассчитывают понижающий коэффициент – в зависимости от состояния жилья он будет колебаться между 10% и 50%. После чего полученную стоимость «квадрата» умножают на общую площадь жилья.

Затем к полученной сумме добавляют компенсацию за общедомовое имущество. Много добавят или мало, зависит от доли человека в этом самом имуществе. После этого к сумме прибавляют затраты на переезд и переоформление документов на новую квартиру.

Несмотря на то что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

Это касается и цены выкупа земельного участка, и убытков, которые понесет собственник из-за переезда, оплаты услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформления договора купли-продажи иного жилого помещения и так далее. 

Между тем перечень параметров, влияющих на стоимость жилья, гораздо шире.

ЧТО ОБЯЗАТЕЛЬНО НУЖНО УЧЕСТЬ В ВЫКУПНОЙ СТОИМОСТИ

Для определения размера выкупной цены учитываются следующие факторы (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость общего имущества в доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом. А если дом попадает под реновацию, появляются основания ставить вопрос о компенсации не только стоимости квартиры, но и земельного участка под ним (изъятие земельного участка для государственных нужд). При этом, если права на землю не зарегистрированы в Росреестре, вероятность получить компенсацию за участок резко снижается;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилья до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплатой риелтора, агентов по недвижимости;
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписки из ЕГРН;
• возмещение упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (наем) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами).

Обратите внимание!  В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт дома (если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным).

Это значит, что в состав выкупной платы за изымаемый объект должна включаться компенсация за непроизведенный капитальный ремонт. Эта обязанность вытекает из Федерального закона от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». 

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником требований о включении компенсации за непроизведенный   капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Выплата компенсации должна производиться по стандартному рыночному показателю.

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры;

ЦОИ – цена общего имущества в доме;

Уб – убытки и упущенная выгода;

ВС – выкупная стоимость.

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение. Собственнику направляют проект соглашения, в котором указывается та цена, за которую администрация согласна выкупить квартиру.

• ЕСЛИ ВЫ СОГЛАСНЫ с предложенной выплатной стоимостью, вы подписываете соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСНЫ на предложенный «денежный минимум», следует предложить свою сумму и направить в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять ваши условия, придется пригласить своего оценщика. 

ЕСЛИ ВЫ НЕ СОГЛАСНЫ

С РАЗМЕРОМ ВЫПЛАТЫ

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Независимую экспертизу вам придется произвести за свой счет.  А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации об оспаривании выкупной стоимости жилого помещения и об определении цены по выкупу жилого помещения.

При оценке квартиры оценщики берут во внимание и такие факторы:

– рыночный спрос на жилье в конкретном районе;

– инфраструктура микрорайона (наличие школы, детсада, парка, поликлиник и торговых центров);

– состояние дорог и наличие общественного транспорта;

– спортивные и детские площадки на придомовых территориях и т.п..

Экспертиза проводится с учетом положений ФЗ от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Чаще всего оценщики рассчитывают среднюю стоимость 1 кв. метра, затем умножают ее на количество квадратных метров в квартире и применяют понижающий коэффициент с учетом износа квартиры (до 50%).

ВНИМАНИЕ! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, но будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (п. 7 Постановления от 19 декабря 2003 года №23).

ЕСЛИ АДМИНИСТРАЦИЯ СОГЛАСИЛАСЬ ПОВЫСИТЬ СТОИМОСТЬ

Стороны подписывают соглашение. Порядок, сумма и сроки оплаты определяются сторонами. Обычно в таком соглашении указывается следующая информация:

• название муниципального образования, ФИО главы, реквизиты решения и устава;
• ФИО, паспортные данные, адрес проживания собственника;
• основание для заключения договора: соглашение сторон, невыполнение требования о сносе;
• адрес выкупаемой квартиры, площадь, количество комнат. Сведения о зарегистрированных гражданах;
• реквизиты решения, на основании которого дом признан аварийным;
• размер выкупной цены;
• срок уплаты выкупной цены собственнику;
• срок освобождения выкупаемой квартиры владельцем;
• дата составления соглашения, подписи сторон.

Соглашение составляется в трех экземплярах. По одному остается у каждой стороны, третий передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Для заключения соглашения собственник должен предоставить паспорт, выписку из ЕГРН, поэтажный план, техпаспорт, заключение о признании дома аварийным, правоустанавливающий документ: договор купли-продажи, мены, дарения, ренты или свидетельство о наследстве.

В срок, установленный соглашением, владельцу аварийного жилья перечисляется компенсация. Деньги обычно переводят на банковский счет, наличные не выдаются.

ЕСЛИ АДМИНИСТРАЦИЯ НЕ СОГЛАСИЛАСЬ

ПОВЫСИТЬ ВЫКУПНУЮ СТОИМОСТЬ

В этих случаях Центры защиты прав граждан рекомендуют гражданам вооружиться отчетом независимого оценщика и обратиться в суд с иском к администрации с требованиями о взыскании выкупной цены жилого помещения в том размере, который определен независимым оценщиком.

Так, жительница Свердловской области, обратившись в екатеринбургский Центр с таким вопросом, последовала рекомендации специалистов и произвела оценку изымаемого жилья у независимого эксперта. Разница оказалась колоссальной! Администрация намеревалась выкупить трехкомнатную квартиру площадью 58 кв. метров за 632 тысячи 804 рубля. Независимая экспертиза оценила стоимость выкупаемого жилья в 1 млн 521 тыс. рублей! Специалистом Центра был подготовлен иск с требованием о взыскании с администрации выкупной цены жилого помещения в размере 1 млн 521 тыс. рублей. Сейчас дело рассматривается в суде.

ЕСЛИ ЧИНОВНИКИ НЕ ИСПОЛНЯЮТ РЕШЕНИЕ СУДА ПО ОТСЕЛЕНИЮ ИЛИ ВЫПЛАТЕ КОМПЕНСАЦИИ

Тут речь о том, как наказать рублем чиновников, если по истечении сроков расселения вас не переселили. То есть не предоставили нового жилого благоустроенного помещения взамен непригодного. А вы закрепили свое право на предоставление жилого помещения или выплату денег через суд.

Согласно законодательству, ответчик обязан исполнить решение суда в разумные сроки. Однако российским законодательством не определено понятие, какой срок считается разумным: месяц, полгода, год или пятилетка.

По каждому судебному делу такой срок определяет суд, оценивая целый ряд обстоятельств: сложность спора, действия ответчика, направленные на исполнение решения суда, эффективность действий органов, организаций или должностных лиц, на которых возложены обязанности по исполнению судебных актов. Кроме того, суд принимает во внимание общую продолжительность неисполнения решения.

Согласно п. 55 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 29 марта 2016 года №11, при исчислении общей продолжительности срока исполнения судебного акта учитывается период со дня поступления исполнительного листа приставу до момента окончания производства по исполнению судебного акта.

По жилищным спорам судебная практика сложилась так, что разумным считается срок исполнения решения не более ОДНОГО ГОДА. Если прошло больше времени, это основание обратиться за компенсацией.

За нарушение срока от ответчика можно потребовать компенсации.

Такое право истца прописано в Федеральном законе от 30 апреля 2010 года №68-ФЗ «О компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок».

Для этого нужно подать в суд административное исковое заявление о присуждении компенсации за нарушение права на исполнение судебного акта в разумный срок.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Иски нужно подавать не ранее шести месяцев с момента окончания срока, установленного законом для исполнения судебного акта, а также не позднее шести месяцев со дня окончания исполнительного производства (ч. 4 ст. 250 КАС РФ).

Размер компенсации определяет суд исходя из продолжительности нарушения и значимости его последствий для заявителя, а также с учетом принципов разумности, справедливости и судебной практики.

Можно также ссылаться на ст. 36 Федерального закона от 2 октября 2007 года №229-ФЗ, согласно которой решение суда должно быть исполнено судебным приставом-исполнителем в двухмесячный срок со дня возбуждения исполнительного производства.

Если вы считаете, что приставы не принимают никаких мер для исполнения ответчиком решения суда, то нужно жаловаться руководителю отдела судебных приставов, который ведет исполнительное производство по вашему делу. Приставы обязаны отреагировать на жалобу в течение 30 рабочих дней со дня обращения.

На бездействие приставов можно также пожаловаться в прокуратуру. 

Срок рассмотрения заявления – 30 дней. В случае выявления нарушений прокурор вынесет представление об их устранении и привлечении к дисциплинарной ответственности судебного пристава.