Памятка собственнику жилья: как заставить УК работать3238

Андрей КУЗНЕЦОВ

руководитель партийного проекта сети Центров защиты прав граждан «Справедливая Россия», депутат Госдумы РФ

Дорогие друзья!

Каждый месяц все мы получаем квитанции на оплату жилищно-коммунальных услуг. Сумма немаленькая, а вот качество работ и услуг далеко не всегда соответствуют требованиям надлежащего обслуживания наших домов.

Кто несет ответственность, когда из горячего крана бежит холодная вода, в подъездах осыпается штукатурка, у дома течет крыша или топит подвал, не работает лифт, не убирается мусор?

Обычно, когда собственники начинают жаловаться в УК, там отвечают, что ржавая вода и перебои с электричеством – зона ответственности коммунальщиков. Чтобы устранить «бассейн» в подвале или починить лифт, надо дождаться капремонта. Выпавший снег растает весной, а клумбы летом польет дождь. И вообще, нет денег у УК на то, чтобы своевременно и качественно решать все скопившиеся у дома проблемы.

Неужели? Тогда за что мы вам регулярно платим!? 

В новой инструкции Центров защиты прав граждан разберемся, за что отвечает УК, на что должны тратить деньги собственников и как наказать ЖЭК, если он нарушает требования к содержанию общедомового имущества.

КОММУНАЛЬНАЯ ПЛАТЕЖКА: ЗА ЧТО И КОМУ? 

Из чего складывается ежемесячная плата за ЖКУ?

Коммунальные услуги. Это электроэнергия, теплоснабжение, услуги по вывозу мусора (обращение с ТКО), газ, холодная и горячая вода, водоотведение. Тарифы на эти услуги утверждают региональные власти.

Взнос на капитальный ремонт. Это обязательный ежемесячный платеж. Стоимость ставки определяют региональные власти. Размер платежа зависит от метража квартиры собственника.

Жилищные услуги. Это услуги по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома, которые оказывает дому обслуживающая организация (УК, ТСЖ, ЖСК). Размер ежемесячного платежа зависит от утвержденного тарифа (ставки) на содержание жилья, помноженного на метраж квартиры собственника.

ОДН. В коммунальной квитанции ежемесячно производят начисления за использованные коммунальные ресурсы на общедомовые нужды (ОДН).

Это тоже жилищная услуга, за которую деньги собирает обслуживающая дом организация (УК, ТСЖ, ЖСК).

Целевые взносы. Это могут быть сборы на камеры видеонаблюдения, установку шлагбаума, услуги консьержа и т. п. Сборы считаются законными, если необходимость в них и размер платы собственники утвердили на общем собрании.

ЧТО ВХОДИТ В ПЛАТУ ЗА СОДЕРЖАНИЕ И ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ ЖИЛЬЯ

Обязательный набор работ и услуг, которые должна производить управляющая организация по дому, приведен в Постановлении Правительства РФ от 3 апреля 2013 года №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

Условно все работы и услуги можно разбить на три категории:

• Работы, связанные с поддержанием в порядке всех элементов конструктива здания. В том числе содержание фундамента, фасадов, перекрытий, кровли, подвала, подъездов и т. д.
• Работы, связанные с текущим ремонтом и техническим обслуживанием всего оборудования и систем инженерно-технического обеспечения. В том числе ремонт и обслуживание лифтов, систем вентиляции и дымоудаления, санация мусоропроводов, устранение протечек и засоров, замена лампочек, содержание систем холодного и горячего водоснабжения, отопления, водоотведения и т. д.
• Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества, и земельного участка. В том числе уборка лестничных площадок, мытье окон, дератизация и дезинсекция, очистка кровли и придомовой территории от снега и наледи, работы по благоустройству дворовой территории и т. д.

ПОЧЕМУ ТАК ВАЖНО ЗАКЛЮЧИТЬ ПРАВИЛЬНЫЙ ДОГОВОР УПРАВЛЕНИЯ

Договор управления с УК – главный документ, где перечислены все обязанности управляющей организации и размер платы за содержание жилья!

Как правило, все беды, которые получает дом от бездействия своей УК, происходят по той причине, что такой Договор заключен формально. Собственники не вчитываются в пункты. И потом сложно «предъявить» УК халатное отношение к своим прямым обязанностям.

Договор управления – документ, который четко определяет обязанность управляющей компании по содержанию общего имущества МКД и предоставлению жильцам дома коммунальных услуг, то есть те работы и услуги, за которые собственники платят деньги.

В Договоре управления должны быть учтены:

• состав общего имущества, его характеристики, особенности;
• перечень работ и услуг по управлению и обслуживанию общего имущества;
• перечень работ и услуг по текущему ремонту общего имущества;
• план текущего ремонта на год;
• тариф на содержание жилья (он должен быть экономически обоснован и утвержден собственниками на общем собрании);
• форма и сроки отчета УК перед собственниками;
• срок действия Договора (на какой срок собственники наняли эту управляющую компанию).

Подробнее о том, как утвердить правильный Договор управления с УК, – на справедливо-центр.рф в разделе ЖКХ.

УК ПОВЫСИЛА ТАРИФ: КАК ОСПОРИТЬ

Центры защиты прав граждан регулярно принимают жалобы собственников о самовольном изменении размера платы за содержание жилья управляющей компанией. Напоминаем, законным изменение ставки считается при одновременном соблюдении двух условий:

1. Изменение ставки (повышение или индексацию тарифа) утвердили собственники на общем собрании.

2. Если периодическое (не чаще одного раза в год) изменение ставки (либо ее индексация) предусмотрены Договором управления.

Подробнее о том, как проверить тариф на законность, – в нашей инструкции на справедливо-центр.рф в разделе ЖКХ.

КАК ПРОВЕРИТЬ, КАКИЕ РАБОТЫ СДЕЛАНЫ, А ПО КАКИМ СПИСАЛИ ДЕНЬГИ

Изучаем годовой отчет УК

Все ремонтные работы по дому, техобслуживание коммуникаций, мероприятия по дезинсекции, замена лампочек или стекла, вывоз снега или стрижка газонов – все, за что заплатили собственники по строке «Содержание и текущий ремонт жилья и общедомовые коммунальные услуги», должно быть отражено в ежегодных отчетах управляющей компании.

По закону до 1 апреля каждого года управляющая компания должна выкладывать такой отчет в открытый доступ. Чтобы собственники могли ознакомиться со статьями расходов, а актив дома – свериться, все ли указанные работы и услуги действительно были проведены. Нет ли претензий к качеству или откровенного списания средств по непроизведенным работам и услугам.

Публиковать на сайте ГИС ЖКХ по адресу dom.gosuslugi.ru и на официальном сайте управляющей организации.

Подробнее о том, что делать, если в годовом отчете обнаружены приписки, – в нашей инструкции на справедливо-центр.рф в разделе ЖКХ.

Фиксируем нарушения качества работ и услуг в Акте осмотра

Возмущенные недобросовестной работой УК жители часто спрашивают: если управляющая компания «халявит», игнорирует заявки, откровенно подворовывает, – могут ли собственники не оплачивать платежки?

Увы, платить за содержание и текущий ремонт жилого помещения придется в любом случае. Единственный способ наказать недобросовестную УК и восстановить свои права на получение качественных услуг УК – фиксировать все нарушения и требовать перерасчета за неоказанные или некачественные услуги.

Об этом говорится в Постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 №354, которое устанавливает нормы Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и установления факта оказания услуг ненадлежащего качества.

В противном случае будет сложно добиться перерасчета и привлечь на свою сторону ГЖИ, прокуратуру или суд.

Подробнее о том, как правильно составить Акт и зафиксировать нарушения, смотрите в приложении к нашей инструкции. 

КАК ПОЛУЧИТЬ ПЕРЕРАСЧЕТ ЗА НЕКАЧЕСТВЕННЫЕ РАБОТЫ И УСЛУГИ 

УК обязана предоставить по письменному запросу любого собственника информацию о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества, об их периодичности, сведения о стоимости указанных работ и услуг.

Проверьте, совпадает ли объем оказанных услуг с теми, что зафиксированы в Договоре управления. Убедитесь, что все заявки по текущим работам и услугам выполнены.

Если УК не отвечает или отвечает отпиской, необходимо зафиксировать ненадлежащее выполнение работ и услуг.

Оповестите УК о необходимости осмотра общедомового имущества в части, где у вас есть вопросы по невыполненным работам или к качеству выполненных.

Оповестить управляющую компанию о необходимости осмотра нужно письменно или через аварийно-диспетчерскую службу. УК обязана направить сотрудника для участия в таком осмотре.

Если ваш запрос в УК проигнорировали, проведите осмотр силами Совета дома или активных жителей. Результаты такого осмотра должны быть обязательно оформлены Актом.

Укажите причину, почему Акт составлен без участия представителя управляющей организации.

Сделайте и подпишите количество копий Акта по числу участников осмотра – плюс один экземпляр (для УК). Он будет приложен к вашему заявлению на перерасчет, поданный в УК.

Отнесите в УК заявление на перерасчет и копию Акта осмотра общедомового имущества. УК обязана ответить в течение двух рабочих дней (об этом сказано в п. п. 8, 9 Правил, утв. ПП РФ №491).

Перерасчет зависит от количества дней, пока длилось нарушение, и стоимости услуги, которую УК предоставила некачественно или не предоставила вовсе.

Кроме того, нужно подать заявление в ГЖИ о привлечении УК к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов», а также по ст. 7.23.3. КоАП РФ «Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД». 

ПЕРЕРАСЧЕТ ЗА ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ ЦЕНТРОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН

КИРОВ: после проведенного ремонта подъезду потребовался новый ремонт

Облезлые стены, отпавшая штукатурка и разбитая напольная плитка. Именно так выглядел подъезд дома на Некрасова, 6а. Жильцы дома пожаловались в УК «Рассвет». Коммунальщики провели часть работ. Однако собственники остались недовольны качеством ремонта. Стены не отштукатурили, покрасили неравномерно, даже разбитую напольную плитку не заменили.

– Качество работ и услуг должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД. Об этом говорится в п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Если ЖЭК оказывает услуги и проводит работы некачественно, то собственники вправе пожаловаться в Госжилинспекцию, – разъяснили в Центре защиты прав граждан.

Правозащитники помогли жильцам обратиться с жалобой в Госжилинспекцию Кировской области. Итогом внеплановой проверки стало дело об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.3.1 КоАП РФ (управление многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований). А руководство УК получило предписание с требованием привести в порядок подъезд девятиэтажки. Подъезд был заново отремонтирован. 

ПЕРЕРАСЧЕТ ЗА КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Несмотря на то что за поставку в дом коммунальных ресурсов отвечают ресурсники (даже в случае заключения прямых договоров с собственниками), управляющая организация продолжает нести ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, а также за обеспечение готовности инженерных систем.

В случае перебоев с коммунальными ресурсами, отключения воды или света, низкого качества питьевой воды или холодных батарей в отопительный период собственникам и нанимателям жилья положен перерасчет за некачественные коммунальные услуги.

Представитель УК должен принять меры: направить сотрудника для актировки нарушения предоставления коммунальной слуги, составить и подписать совместно с представителями Совета дома и собственника Акт. Связаться с поставщиками ресурсов, выяснить причину отсутствия или нарушения предоставления качественных коммунальных услуг.

Если сотрудник УК не отреагировал на заявку, Акт могут составить сами собственники.

ВАЖНО ЗНАТЬ! При обращении в аварийно-диспетчерскую службу сообщите диспетчеру причину обращения, назовите фамилию, имя и отчество, адрес дома, подъезда или места на придомовой территории, где обнаружено нарушение.

Обязательно потребуйте от сотрудника продиктовать вам номер зарегистрированной заявки и время ее регистрации и уточните срок исполнения заявки.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ ЦЕНТРОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН

БАРНАУЛ: Заставили ЖЭК заплатить пенсионерке 10 000 рублей за сгоревший телевизор

В феврале 2021 года в квартире собственницы дома на Профинтерна, 38 произошел скачок напряжения, из-за чего сгорел телевизор. Пенсионерка обратилась в управляющую компанию «Смарт». Специалист УК провел осмотр и составил Акт, в котором указал причину поломки – скачок напряжения.

Поначалу УК даже пообещала женщине возместить ущерб, но об обещании скоро забыла. Пенсионерка пришла за помощью в Центр защиты прав граждан.

В Центре разъяснили, согласно ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, ущерб, причиненный имуществу гражданина, возмещает лицо, причинившее вред. Если виновник откажется платить, потребитель вправе обратиться в суд с иском о взыскании денег за сгоревшую технику, морального вреда и штрафа в размере 50% от присуждаемой судом суммы. Так как управляющая компания признала свою вину, правозащитники направили туда претензию с требованием выплатить в качестве возмещения ущерба 10 000 рублей – примерную стоимость сгоревшего телевизора. ЖЭК тут же перечислил деньги за сгоревшую технику на счет пенсионерки.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ ЦЕНТРОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН

РЯЗАНЬ: Обязали УК сделать перерасчет за холодную воду из горячего крана

Владимир С. с начала 2017 года мучился с горячим водоснабжением. Температура воды не поднималась выше 48 градусов.

Коммунальщики утверждали, что в дом заходит вода нормативной температуры. Причиной недогрева называли неисправные внутридомовые коммуникации.

Юристы Центра защиты прав граждан помогли собственнику составить Акт осмотра, в котором были зафиксированы нарушения горячего водоснабжения. И поскольку управляющая компания «Премьер-Комфорт» отказывалась брать на себя ответственность за должное содержание систем водоснабжения в доме – обратиться с иском в суд.

В ходе судебного разбирательства была доказана вина управляющей компании. Суд обязал УК выплатить заявителю моральный вред и провести перерасчет за некачественно предоставленную услугу.

Помимо перерасчета и выплаты морального вреда управляющую компанию обязали заменить трубы водоснабжения в доме. После чего горячая вода стала действительно горячей.

КУДА ЖАЛОВАТЬСЯ НА НЕРАДИВУЮ УК

В первую очередь нужно обратиться к директору управляющей компании с письменным заявлением, в котором должны быть подробно перечислены все претензии.

Если УК игнорирует ваше обращение или отвечает отписками, обратитесь в органы жилищного надзора (ГЖИ).

ВАЖНО ЗНАТЬ! Жалобу на некачественную работу или бездействие управляющей компании может подать собственник жилья или арендатор, имеющий на руках договор найма жилого помещения.

ГЖИ после обращения обязана провести проверку. При выявлении нарушения управляющая компания получит предписание с просьбой ликвидировать нарушения. Если нарушения своевременно не устранены, УК оштрафуют.

Жалобу должны зафиксировать не позже семи дней, а ответ дать в течение 30 дней после регистрации. За это время органы жилнадзора должны проверить изложенные заявителем факты.

Если по итогам проверки выяснится, что УК плохо выполняет свои обязанности, ее оштрафуют. И выдадут предписание об устранении выявленных нарушений.

В случае нарушения лицензионных требований, УК может потерять лицензию на управление домом.

Если и жалобы в ГЖИ не помогают, собственники могут обратиться в прокуратуру или в суд.

ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ ЦЕНТРОВ ЗАЩИТЫ ПРАВ ГРАЖДАН

ЯРОСЛАВЛЬ: 143 000 рублей – компенсация за потоп из-за бездействия УК

В ночь на 15 мая Ярославль накрыл настоящий тропический ливень. Внутренняя ливневая канализация многоэтажки на Фрунзе, 51 со своей задачей не справилась. Затопило квартиру одной из собственниц.

Пострадали полы, стены, мебель. Эксперты оценили ущерб в 100 000 рублей.

Женщина направила в УК «Управдом Фрунзенского района» письменную претензию с требованием выплатить деньги на ремонт. Но ЖЭК сослался на обстоятельства непреодолимой силы. Дескать, накануне МЧС предупреждало о непогоде. По мнению сотрудников УК, потоп стал логичным итогом.

Как заставить УК компенсировать ущерб, ведь причиной потопа стала засоренная ливневая канализация в доме?

– Ливневая канализация относится к общедомовому имуществу. Обслуживать и содержать в работоспособном состоянии его обязана управляющая компания. Сильный ливень показал, что ливневка была неисправна. Поэтому компенсировать ущерб собственнице должна УК «Управдом Фрунзенского района», – пояснил руководитель ярославского Центра Алексей Лопарев.

Правозащитники помогли пострадавшей составить исковое заявление в районный суд. Суд решил: раз ливневка не справилась с обильными осадками, значит, есть дефект. УК обязали выплатить собственнице 143 000 рублей.