Без благ цивилизации: жительница маленького городка в Свердловской области добивается переселения из аварийного барака1694

«Сто лет в обед» – так жители дома на Железнодорожной, 1г в Невьянске Свердловской области отзывались о своем доме. И это не фигура речи, деревянный барак действительно построили более века назад – в 1917 году. Из благ цивилизации – отопление и свет. Вода и туалет – на улице.

Сейчас в доме из восьми квартир семь пустуют, окна забиты. Соседи разъехались кто куда, поскольку жить тут невозможно. Еще в 2016 году дом признали аварийным и подлежащим сносу. В бараке осталась только 53-летняя Валентина Береговая. Денег, чтобы купить или хотя бы снять другое жилье, у нее нет. Женщина с нетерпением ждала расселения, но с каждым годом надежда затухала. В какой-то момент Береговой показалось, что местные власти просто забыли про нее, брошенную в неблагоустроенном бараке.

С просьбой помочь добиться переселения в нормальные условия Валентина Береговая обратилась в екатеринбургский Центр защиты прав граждан.

– Признание дома аварийным не гарантирует быстрого расселения. Такие дома после признания подлежащими сносу сначала встают в «очередь» на расселение. Даже если дом вот-вот рухнет, местные власти расселят жителей строго по плану, который зафиксирован в Программе расселения аварийных домов на 2019-2025 годы. Но в законе есть исключения – малоимущим гражданам жилье взамен аварийного предоставляют вне очереди в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса России. У Валентины Береговой есть основания для получения такого статуса, – пояснила руководитель екатеринбургского Центра Ольга Атемасова.

Правозащитники помогли женщине собрать документы и получить статус малоимущей. Но все, что предложили местные власти – переселиться в квартиру из маневренного фонда, где условия даже хуже, чем в столетнем бараке. От такой «щедрости» женщина была вынуждена отказаться.

По просьбе правозащитников в дело вмешался руководитель сети Центров защиты прав граждан, депутат Госдумы от Свердловской области Андрей Кузнецов. Он направил запрос в прокуратуру с просьбой проверить законность действий администрации.

Надзорный орган провел проверку, по итогам которой женщину переселили в благоустроенную квартиру. Временно – потому что уже через год Валентина Береговая переедет в квартиру в новом доме в Невьянске. Администрация заключила договор с застройщиком. Строительство должно завершиться в 2024 году.
 

Андрей КУЗНЕЦОВ, депутат фракции «Справедливая России – За правду», руководитель сети Центров защиты прав граждан

– Большой объем аварийного жилья – одна из самых острых проблем нашей области. Казалось бы, люди годами живут в тяжелых условиях – так предоставьте жилье сразу после признания дома аварийным. Но нет, заставляют людей бегать по инстанциям, выпрашивать, судиться. У Центров защиты прав граждан огромный опыт работы с такими обращениями. Мы знаем, как ускорить процесс расселения или добиться внеочередного предоставления жилья. За 8 лет активной работы наши Центры помогли жителям аварийных домов получить выкупную стоимость или новое жилье на общую сумму 413 млн рублей! И мы продолжаем отстаивать права наших граждан.
 

Если дом признали аварийным

Как только помещение признали непригодным для проживания или дом – аварийным и подлежащим сносу, власти должны в 30-дневный срок решить, как дальше использовать помещения и в какой срок отселить людей.

В зависимости от статуса (собственник, наниматель) жильцам либо предоставляют другое жилье, либо выплачивают компенсацию. Это установлено ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Законодательство не устанавливает конкретных сроков отселения. Этот вопрос – компетенция органов местного самоуправления.

Очередность расселения аварийных домов закреплена в Региональной программе по переселению граждан. Чем раньше дом признан аварийным, тем раньше жители получат новые квартиры.

Как добиться расселения аварийного дома вне очереди

В практике Центров защиты прав граждан не было ни одного случая, когда местные власти установили разумные сроки расселения аварийных домов с учетом реального износа здания. Ожидание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия.

Да, законом не установлен конкретный срок, в течение которого граждане должны быть отселены из аварийного дома. Между тем этот срок должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан.

Кроме того, Верховный суд РФ указывает, что не может быть произвольного, не основанного на объективных данных определения срока сноса аварийного дома.
 

Такая позиция изложена в Обзоре судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года.

Для защиты таких жителей Центры защиты прав граждан направляют жалобы в прокуратуру с просьбой обратиться с иском о признании сроков отселения незаконными. По всем подобного рода спорам суды встают на сторону жителей аварийных домов.

Какое жилье предоставят взамен непригодного

Что получит наниматель

У нанимателя (живущего по договору социального найма) есть право заключить договор социального найма в отношении другого благоустроенного жилого помещения.

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Площадь предоставляемого жилья

Жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, если человек стоял на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет право состоять на таком учете. В остальных случаях предоставляют равнозначное по площади жилье.

Что получит собственник

Права собственника жилого помещения зависят от статуса дома.

1. Если жилой дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, то у собственника появляется выбор: получить деньги (выкупную стоимость) или другое жилье. Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья (или непригодными для проживания признаны отдельные жилые помещения), собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру.

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.
 

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

При расчете выкупной цены в нее обязательно включают (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночную стоимость жилого помещения;
• рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписку из ЕГРН;
• компенсацию упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
• компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

• ЕСЛИ СОБСТВЕННИК СОГЛАСЕН с предложенной выплатной стоимостью, он подписывает соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСЕН – следует направить свое предложение в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять условия, придется обращаться в суд. 

Как добиться справедливой выкупной стоимости

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Имейте в виду! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).