«Замечательный сосед». Жительница Кемерова заставила комиссионку убрать козырек из-под своего окна473

Оксана Волкова живет в Кемерове, на первом этаже обычной многоэтажки на Радищева, 6. Спокойная жизнь женщины закончилась, когда в доме появился «замечательный сосед» – комиссионный магазин. Торговая точка расположилась в подвале МКД, прямо под квартирой Волковой. Все бы ничего, но вход в торговую точку сделали с улицы, через пристройку. Аппетит собственников магазина, что называется, рос: вскоре пристройка обзавелась стенами, крышей, а на фасад дома повесили большую рекламную вывеску с подсветкой. И все это прямо под окном Оксаны Волковой, создав серьезные неудобства.

Зимой на крыше пристройки скапливался снег и закрывал окно. В квартиру попадала влага, в том числе из-за вывески, которая висела выше подоконника. Я жаловалась во все инстанции: в свою УК, ГЖИ Кузбасса, МЧС, администрацию, Управление архитектуры и градостроительства. Наконец обратилась в прокуратуру, и владельцам магазина выдали предписание. Но ситуацию это не изменило, — жаловалась Оксана Волкова.

Все эти «преображения» владельцы комиссионки провели незаконно. Фасад – общее имущество всех жильцов, и просто так пристроить что-то или повесить вывеску нельзя: нужно провести общее собрание собственников и получить их согласие. Но такого согласия никто не получал. При установке козырька владельцы магазина разобрали часть наружной несущей стены дома – это вопиющее нарушение закона.

Тогда Оксана пошла в суд, который ее требования удовлетворил: действия собственника комиссионки признали незаконными из-за отсутствия согласия жителей. Владельца магазина обязали все демонтировать и вернуть стену в первоначальный вид. Но решение суда осталось на бумаге: приставы не торопились заставить собственников сносить самострой, а те демонтировали конструкции лишь частично. Особенно Оксану волновал фасад, на котором остались углубления от установки козырька.

Чтобы все было по закону, в июле 2025 года владельцы комиссионки провели общее собрание собственников, где поставили вопросы о согласии на установку вывески и козырька. Кроме того, получили согласование на обустройство входной группы в управлении градостроительства и архитектуры мэрии. И работа вновь закипела – теперь все разрешительные документы были якобы в порядке.

В августе 2025 года, уже после завершения общего собрания собственников, Оксана Волкова пришла в кемеровский Центр защиты прав граждан. Специалисты проанализировали протокол общего собрания и пришли к выводу, что у владельцев комиссионки не было оснований возобновлять строительство. 

Владельцы магазина попытались задним числом узаконить то, что построили незаконно. Они провели общее собрание, но для решения о передаче общего имущества в безвозмездное пользование нужно две трети голосов. Но их не набралось, поэтому решение принято с нарушением жилищного законодательства. А значит у собственников есть основания признать его недействительным, – прокомментировала специалист Центра защиты прав граждан в Кемерове Людмила Светличная.

 

 

Специалисты Центра помогли женщине обратиться в суд и обжаловать решение общего собрания. В августе 2026 года суд удовлетворил исковые требования Волковой. После этого владельцы комиссионки демонтировали все конструкции и привели фасад дома в первоначальный вид.

Что входит в состав общего имущества

Общедомовое имущество многоквартирного дома – это все, что не входит в состав квартир и не принадлежит отдельным собственникам. Такое имущество принадлежит всем собственникам помещений в размере доли в праве общей собственности. Размер доли пропорционален площади принадлежащих собственнику помещений.

В состав общего имущества входят лестницы и лифты, коридоры и колясочные, чердаки и подвалы, крыша и фасад, все внутридомовые коммуникации, земельный участок и даже все кустарники, которые высажены на нем. Если кому-то стало интересно, все виды общедомового имущества перечислены в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

А мы сосредоточимся на тех видах, которые могут приносить доход.

Что можно сдать в аренду

РЕКЛАМА СНАРУЖИ И ВНУТРИ ДОМА 

Передача в аренду рекламодателям для размещения рекламных конструкций, билбордов, растяжек и световых коробов фасада и крыши. Расклейка рекламы в лифтах, на досках информации и других объектах общего имущества МКД.

АРЕНДА ТЕХНИЧЕСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ 

Передача технического этажа, кровли или подвала для размещения оборудования интернет-провайдеров и операторов сотовой связи.

АРЕНДА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И МЕСТ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ 

Передача в аренду нежилых помещений и части мест общего пользования под сферу торговли и оказания услуг.

АРЕНДА ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ 

Передача в аренду части придомовой территории под установку продуктового павильона, мини-парковки, сезонных овощных палаток и т. п.

Что нельзя сдавать в аренду

Вентиляционные шахты, электрощитовые, системы и приборы технического учета. 

При этом закон не запрещает сдавать в аренду части каждого из этих объектов. Единственное условие – не перекрывать и не загораживать свободный проход жителей.

К примеру, можно сдать в аренду 1 кв. метр площади первого этажа в лифтовом холле для установки платежного терминала или кофейного автомата.

Подвальное помещение можно сдать при условии, что подвал не является техническим (когда помещение занято инженерными коммуникациями) или бомбоубежищем.

Как проверить законность пользования имуществом

Если в доме проводилось общее собрание, на котором собственники приняли решение передать имущество в возмездное пользование третьим лицам – отлично.

Если в доме не было собрания с такой повесткой, а в палатке торгуют арбузами – значит арендаторы договорились с УК, и та беззастенчиво набивает свои карманы.

Что делать, если на доме зарабатывает УК?

Шаг 1. Обращаемся в управляющую организацию

Председатель Совета дома (или любой активный собственник) запрашивает в управляющей организации:

а) сведения обо всех арендаторах, использующих объекты общего имущества собственников.

б) основания передачи в пользование объектов общего имущества собственников МКД (протоколы собраний, договоры аренды и др.);

в) сведения о размере арендной платы, установленной для каждого арендатора;

г) сведения о накоплениях денежных средств за весь период аренды по каждому договору аренды.

Образец запроса в УК – в Приложении №1 в конце печатной версии брошюры. Скачать бесплатно можно тут

Если УК отказывается предоставить такие сведения, необходимо заактировать нарушения, подтверждающие передачу и незаконное использование общедомового имущества.

Шаг 2. Составляем Акт осмотра имущества 

Для актировки нужны три собственника. Это могут быть представители Совета дома или просто жилищные активисты. Собственники фиксируют  факты незаконного использования имущества.

Например, стена дома, а на ней реклама. Палатка с арбузами у детской площадки. Детально актируем, что видим. Где висит баннер, его примерная длина-высота, цвет, что изображено или написано, кому предположительно принадлежит. Где стоит палатка, сколько места придомовой территории занимает, кому принадлежит.

Необходимо сфотографировать каждое «место преступления».

В Акте ставим дату, время и место составления, ФИО и номера квартир собственников, участвовавших в осмотре. Акт составляем в трех экземплярах.

ШАГ 3. Готовим досудебную претензию 

После актировки подаем письменную претензию в УК и арендатору-нарушителю.

Претензию может направить любой собственник, представитель Совета дома. А можно подать коллективную.

В претензии требуем:

• расторгнуть договор с арендатором, который заключен без согласия общего собрания собственников;

• предоставить отчет о полученных доходах от незаконной сдачи общего имущества в аренду;

• вернуть незаконно присвоенные деньги собственникам – в виде перерасчетов за содержание жилья либо иным способом.

К претензии прикладываем экземпляр Акта осмотра. Если УК и после этого отказывается дать информацию, на каком основании на фасаде рекламный баннер, а во дворе – палатка с арбузами, готовим исковое заявление в суд.

ШАГ 4. Обращаемся в суд 

Ответчиками в таком случае будут и арендатор, и УК.

В иске необходимо заявить следующие требования:

• признать заключенный между УК и арендатором договор аренды недействительным на основании ст. 168 ГК РФ;

• обязать нарушителя прекратить использовать общее имущество МКД и привести имущество в первоначальное состояние;

• взыскать с УК неосновательное обогащение.

Расчет суммы неосновательного обогащения складывается из присвоенных УК (или ТСЖ) арендных платежей за все время незаконной сдачи имущества в аренду.