Налог на доходы после продажи квартиры: когда можно не платить2218

В 2021 году житель Благовещенска Дмитрий Макеев продал квартиру. Через год налоговая инспекция потребовала разъяснить, почему он не подал декларацию о доходах. Больше того, ФНС включила его в список недобросовестных налогоплательщиков. За разъяснениями законодательства мужчина обратился в благовещенский Центр защиты прав граждан.

– Обязанность платить налог на доходы физических лиц зависит от срока владения недвижимостью. Если жилье было в собственности более пяти лет – от уплаты НДФЛ освободят. Но если речь идет о единственном жилье, то минимальный срок владения сокращается до трех лет. Подавать декларацию в этом случае не нужно. Это как раз случай нашего заявителя. Налоговое уведомление Дмитрию Макееву вообще не должны были присылать, – пояснила специалист Центра Ирина Аверина.

Правозащитники помогли мужчине обратиться в налоговую инспекцию с объяснениями, приложили копии документов, подтверждающих освобождение от обязанности платить НДФЛ. Дмитрия Макеева исключили из списка недобросовестных налогоплательщиков.

Центры защиты прав граждан – социальный проект политической партии «Справедливая Россия – За правду», созданный по инициативе председателя партии Сергея Миронова. Проект получил поддержку Президента России Владимира Путина в декабре 2014 года. 
Центры работают под эгидой Министерства труда и соцзащиты РФ. 
Сегодня в 75 регионах страны открыты 96 приемных. В том числе в Донецке и Луганске.  Узнать адрес ближайшего Центра можно по ссылке.
За 7 лет правовую помощь в Центрах получили 14,5 млн человек. Гражданам вернули 65 млрд рублей.

Что нужно знать об уплате НДФЛ при продаже жилья

Необходимость уплаты НДФЛ после продажи недвижимости зависит от срока владения и даты приобретения.

– для жилья, купленного до 1 января 2016 года, минимальный срок владения – три года;

– для жилья, купленного после 1 января 2016 года, минимальный срок владения – пять лет.

Но из этого правила есть исключения, когда минимальный срок владения сокращается до трех лет, если жилье:

• досталось по наследству или по договору дарения от члена семьи и (или) близкого родственника;

Право собственности на наследованное имущество у наследника возникает со дня смерти наследодателя, а не с даты государственной регистрации этого права.

• досталось в результате приватизации;
   
• досталось по договору пожизненного содержания с иждивением;
   
• было единственным;
  В этом случае учитывается жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным.
   
• продано менее чем за 1 млн рублей.

Важно! С 2021 года действуют особые правила отсчета периода владения недвижимостью для дольщиков: его ведут не с момента регистрации права собственности, а с момента внесения платы по ДДУ (абз. 4 п. 2 ст. 217.1 НК РФ).
Но есть одно «но». Если налогоплательщик заплатил больше (из-за того что застройщик сдал ему квартиру большей площади уже после ввода здания в эксплуатацию), то минимальный срок владения будет считаться с даты доплаты (письмо Минфина от 21 апреля 2021 года № 03-04-05/30283).
Новые правила учета периода владения для новостроек действуют задним числом с 2019 года. Если вы заплатили налоги без учета нового правила, их можно вернуть.

Для россиян ставка НДФЛ – 13%, для нерезидентов – 30%.

Внимание! Россиянин утрачивает статус налогового резидента РФ, если не менее 183 дней в течение 12 месяцев подряд находится за пределами РФ (ст. 207 НК РФ). Тогда налог при продаже жилья вырастает с 13 до 30%. Это касается и россиян, выехавших за границу в начале 2022 года! Кроме того, нерезиденты не могут получить имущественный налоговый вычет, о котором мы рассказываем ниже. 

По закону можно уменьшить сумму, с которой начисляется налог, применив имущественный налоговый вычет. Есть два способа:

– из дохода вычесть 1 млн рублей и заплатить 13% НДФЛ с остатка;

Можно применять, когда гражданин продает жилье, полученное по наследству, приватизированное или легализованное по амнистии (например, дача, гараж);

Пример
 

Человек получил в наследство квартиру, которую продал в том же году за 3 млн рублей. Расчет налога для него будет следующим: (3 млн – 1 млн) х 13% = 260 000 рублей.

– платить 13% с разницы между суммой покупки и продажи квартиры.

Пример

Жилье куплено в 2019 году за 3,5 млн рублей, а продано в 2021 году за 6 млн рублей.

Если уменьшить налогооблагаемую базу на расходы, понесенные при покупке жилья, расчет будет следующим: (6 млн – 3,5 млн) х 13% = 325 000 рублей.

Когда еще не придется платить НДФЛ

Когда не получен доход

НДФЛ уплачивается только в том случае, если жилье было продано дороже, чем приобретено. То есть собственник получил доход с разницы в стоимости. Если вы продали квартиру за ту же стоимость, что и купили, или даже дешевле, НДФЛ платить не нужно. В этом случае придется подтвердить отсутствие дохода документами.

Если у продавца двое детей

С 2021 года семьи с детьми могут не платить НДФЛ при продаже жилья при следующих условиях:
– у налогоплательщика или его супруга двое детей до 18 лет (или до 24 лет, если они учатся на очной форме);

Усыновленные дети тоже учитываются.

– взамен проданному семья приобрела новое жилье в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года;

Покупателем может быть сам налогоплательщик или члены его семьи.

– общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного;

При этом учитываются совокупные доли членов семьи.

– кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей;

– на момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.
 

Когда нужно подавать декларацию

Когда продана квартира, которая была в собственности менее установленного срока владения – 3 года или 5 лет. При этом гражданин обязан подать декларацию вне зависимости от необходимости уплаты НДФЛ.

Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, который следует за годом продажи недвижимости. Если в декларации отражен налог к уплате, оплатить его нужно до 15 июля.

Подробнее о подоходном налоге с продажи квартиры – в инструкции Центра защиты прав граждан.