Рассказываем об особенностях гаражной амнистии с 1 сентября 2021 года12240

Сегодня в России порядка 4 млн гаражей – вне закона. Отдельно стоящие и числящиеся в гаражных кооперативах – большинство из них строили в советское время. А правовое регулирование таких построек было введено только в 2005 году, с принятием Градостроительного кодекса РФ. В итоге в действующем законодательстве статус объектов, построенных до 30 декабря 2004 года, оказался не определен. Вроде бы и самостроем добротные гаражи не назовешь, но продать или передать по наследству тоже не получится. Что уж говорить о случаях, когда гаражные кооперативы начинают сносить, освобождая территории под комплексную застройку. Хозяева, у которых нет документов на владение, остаются ни с чем.

C 1 сентября 2021 года в России вступит в силу Федеральный закон от 05.04.2021 №79-ФЗ, который дает возможность в упрощенном порядке зарегистрировать право собственности на гараж в Едином государственном реестре недвижимости. Причем зарегистрировать не только гараж, но и бесплатное предоставление земли под ним. В народе этот закон прозвали «гаражной амнистией».

Однако упрощенный порядок оформления недвижимости в собственность не для всех. Для кого предусмотрена гаражная амнистия? Что нужно сделать, чтобы оформить на себя «подгаражную» землю? За что и при каких условиях придется заплатить? О чем следует позаботиться уже сейчас, пока закон не вступил в силу? Центр защиты прав граждан подготовил специальную инструкцию для владельцев гаражной недвижимости.

ЧТО ТАКОЕ ГАРАЖНАЯ АМНИСТИЯ 2021 ГОДА И В ЧЕМ ЕЕ СУТЬ

Гаражная амнистия – это особый упрощенный порядок оформления права собственности как на гараж, так и на землю под ним. Закон №79-ФЗ определяет механизм предоставления гражданам земельных участков, на которых размещены гаражи, возведенные до 30 декабря 2004 года. При этом предусматривается одновременный (по одному заявлению) кадастровый учет и регистрация права собственности на гараж и земельный участок, на котором он расположен.

Амнистия позволит гражданам бесплатно получить в собственность государственные и муниципальные земельные участки, на которых находятся гаражи.

Под гаражами подразумеваются как отдельно стоящие объекты капитального строительства, так и гаражные боксы в гаражно-строительных кооперативах и гаражных товариществах. Сооружения должны быть одноэтажными, без жилых помещений. Земля, на которой расположен гараж, должна находиться в государственной или муниципальной собственности.

Воспользоваться гаражной амнистией смогут владельцы гаражей, возведенных до 30 декабря 2004 года, их наследники или граждане, которые приобрели гаражи, возведенные до указанной даты, по соглашению у лица, попадающего под гаражную амнистию.

Приступить к оформлению прав собственности можно начиная с 1 сентября 2021 года, когда Закон от 05.04.2021 №79-ФЗ вступит в силу. Сроки гаражной амнистии ограничены по времени. Амнистия будет действовать до 1 сентября 2026 года, то есть 5 лет (если законодатель не пролонгирует установленные сроки).

Перечень необходимых документов минимальный, а список оснований для отказа невелик по сравнению с общими нормами земельного законодательства.

Такой шаг со стороны государства сулит определенную выгоду как властям, так и гражданам. Для владельцев это возможность узаконить свою недвижимость и потом распорядиться ею: пользоваться, подарить, продать или сдать в аренду. А в том случае если гараж находится на территории, где запланировано строительство дороги или жилого комплекса, это гарантия денежной компенсации при утрате имущества.

Выгода государства понятна: благодаря гаражной амнистии власти получают возможность провести инвентаризацию и поставить на учет неузаконенные объекты. Безусловно, рассчитывая в дальнейшем собирать с владельцев этих объектов налоги на имущество и землю.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Инвалиды имеют приоритетное внеочередное право на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для размещения гаража или для стоянки их средств передвижения вблизи места жительства.

Перед тем как изложить алгоритм действий для тех, кто намерен воспользоваться гаражной амнистией, давайте разберемся, какие гаражи можно, а какие не получится оформить по «упрощенке».

КТО ПОПАДАЕТ, А КТО НЕ ПОПАДАЕТ ПОД ГАРАЖНУЮ АМНИСТИЮ

КАКИЕ ГАРАЖИ ПОПАДАЮТ ПОД АМНИСТИЮ

Упрощенный порядок приватизации земли и регистрации объекта распространяется на гаражи, отвечающие одновременно следующим условиям:

1. Постройка возведена до вступления в силу действующего Градостроительного кодекса Российской Федерации (до 30 декабря 2004 года);

2. Гараж не признан самовольной постройкой по суду или решением органа местного самоуправления;

3. Постройка капитальная (то есть имеет прочную связь с землей, стоит отдельно или имеет общие стены, фундамент и крышу с другими гаражами);

4. Участок для гаража предоставлен какой-либо организацией (кооперативом, бывшим работодателем) или выделен другим образом.

Право на оформление земли имеют владельцы гаражей, их наследники или человек, купивший гараж, который подходит под условия гаражной амнистии.

Важна дата именно строительства, а не приобретения. Ведь наследники или покупатели могли возникнуть после 2004 года. Главное, чтобы первый хозяин получил участок и построил гараж до 30 декабря 2004 года. Этот нюанс связан с тем, что после 2004 года в силу вступил Градостроительный кодекс РФ. С регистрацией права собственности все стало куда проще: после постройки право собственности на него стало оформляться сразу же.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Гараж должен быть построен до 30 декабря 2004 года. Если гараж построили позже, амнистия на такие объекты НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ!

Не помешают оформить гараж следующие обстоятельства:

– гаражный кооператив, членом которого вы являлись, уже не существует;

– ваш гараж имеет общие стены с другими гаражами и находится с ними в одном ряду;

– у вас не оформлена земля под гаражом;

– гражданин, у которого вы приобрели гараж, умер или вам о нем ничего не известно;

– гараж принадлежал кому-то из ваших близких родственников, но после его смерти не был оформлен в наследство;

– земля под гаражом предоставлена кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве аренды.

Гражданин вправе оформить права на гараж, не являющийся объектом капитального строительства, и землю под ним. Но только в том случае, если земля под гаражом в бессрочном пользовании гаражного кооператива, гараж закреплен за гражданином на основании решения общего собрания членов гаражного кооператива либо иного документа, устанавливающего такое распределение.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Амнистия распространяется и на земельные участки под металлическими (некапитальными) гаражами, если земля под ними в свое время была выделена гаражному или гаражно-строительному кооперативу.

КАКИЕ ГАРАЖИ НЕ ПОПАДАЮТ ПОД АМНИСТИЮ

Упрощенный порядок приватизации земли и регистрации гаража не касается:

– гаражей-ракушек и подобных им легкосъемных металлических построек, которые «не привязаны» к земле фундаментом и не являются частью гаражного кооператива, получившего в свое время земельный участок в бессрочное пользование;

– пристроек к другим объектам. Не получится узаконить землю под гаражом, который пристроен к дому, магазину или любому другому капитальному объекту с другим назначением;

– машино-мест в подземных паркингах многоквартирных домов и многоуровневых (многоэтажных) гаражей;

– самовольных построек, по которым судом или органами местного самоуправления принято решение к сносу.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Если не соблюдаются другие условия амнистии, например, гараж построен после 2004 года или нет подтверждения права на объект, узаконить участок не получится даже под капитальным гаражом.

КАК ОФОРМЛЯЕТСЯ ПРАВО НА ЗЕМЛЮ И ГАРАЖ ПО АМНИСТИИ

1. КАК ВЫЯСНИТЬ СТАТУС ЗЕМЛИ ПОД ГАРАЖОМ

Прежде чем подавать документы на оформление права собственности, необходимо выяснить, стоит ли земельный участок под вашим гаражом на кадастровом учете.

Для этого потребуется уточнить, утверждался ли на территорию, где расположен ваш гараж, проект межевания территории. Это документ, который заранее определяет направления развития территории и границы земельных участков.

Данный факт можно уточнить:

– в МФЦ;

– в органах местного самоуправления;

– в филиале Кадастровой палаты в вашем муниципальном образовании;

– у кадастрового инженера.

Сведения о земельных участках, стоящих на кадастровом учете, также можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».

Если земельный участок под гаражом стоит на кадастровом учете, можно готовить документы для регистрации. Если нет – предстоит составить и утвердить схему земельного участка. Схема может быть подготовлена в бумажном виде или в виде электронного документа по форме, которая размещена на сайте Росреестра.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Решение о бесплатном предоставлении земельного участка под гаражом в собственность принимает уполномоченный орган публичной власти (в большинстве случаев это муниципалитет). Такое решение принимается после того, как участок под гаражом будет образован и поставлен на кадастровый учет. В целях сокращения финансовой нагрузки на граждан законом предусматривается, что за государственную регистрацию права собственности на гараж и земельный участок под ним не нужно будет платить госпошлину, поскольку соответствующее заявление в Росреестр будет подавать администрация от имени гражданина. После проведения регистрационных действий она вручит владельцу выписки из ЕГРН, подтверждающие оформление прав на гараж и землю.

2. КАК ОБРАЗОВАТЬ УЧАСТОК ПОД ГАРАЖОМ, ЕСЛИ ОН НЕ ЗНАЧИТСЯ НА КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ

Если земельный участок под гаражом не стоит на кадастровом учете, его придется образовать. Земельный участок образуется в границах, соответствующих размещению вашего гаража.

Схему участка можно составить самостоятельно или при помощи кадастрового инженера. При самостоятельном составлении плана есть свои плюсы и минусы. Из плюсов – все документы можно направить в электронном виде, заполнив специальные формы на сайте Росреестра. Из минусов – нужно пользоваться специальными программными продуктами, ведь только они дадут требуемую точность площади и координат.

Кадастровый инженер в большинстве случаев оформляет схему расположения надела на кадастровом плане без выезда на место: в его распоряжении достаточно информации относительно объекта. Если же нет, тогда с выездом на территорию. В любом случае такая услуга оплачивается владельцем.

После оформления схемы расположения земельного участка необходимо подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка в орган публичной власти, который распоряжается земельным участком под вашим гаражом.

Если земельный участок находится в муниципальной собственности или в государственной неразграниченной собственности, то это муниципалитет. Если гараж расположен на земле, которая находится в региональной собственности, то заявление нужно подавать в адрес региональной власти, если в федеральной – в Росимущество (его региональное управление).

Ответ на заявление будет предоставлен вам в течение 30 дней. По результатам данной процедуры вы получаете выписку из ЕГРН на земельный участок под вашим гаражом.

Теперь у вас есть все необходимые документы для оформления права на гараж и на земельный участок под ним, а именно:

– решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

– выписка из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок;

– технический план на гараж.

Этих документов достаточно, чтобы завершить оформление прав и на земельный участок, и на гараж.

Что должна сделать администрация:

– принять решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно;

– подать в Росреестр заявление о регистрации вашего права собственности на земельный участок и о государственном кадастровом учете гаража, а также о регистрации вашего права собственности на гараж;

– передать вам выписки из ЕГРН, подтверждающие регистрацию прав на гараж и землю.

3. КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ ПОНАБОДЯТСЯ ДЛЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ГАРАЖА И УЧАСТКА

Итак, вы убедились, что ваш гараж подходит под условия проведения гаражной амнистии. Вы получили предварительное согласие предоставления участка от органов власти (либо ваш участок уже состоит на кадастровом учете). Следующий шаг – подача заявления об оформлении права собственности в упрощенном порядке. Заявление вы будете подавать в орган местного самоуправления, который занимается учетом объектов, или же в МФЦ.

При этом к заявлению необходимо приложить следующие документы:

1. Документ, подтверждающий выделение земли, законное строительство гаража или его добросовестное использование до 2004 года включительно.

2. Документ о предоставлении земли гаражному кооперативу, решение общего собрания и выписку из ЕГРЮЛ об этой организации (при наличии). При этом документы о кооперативе может предоставить кто-то один из его членов. Также можно предоставить выписку из ЕГРЮЛ о ликвидации гаражного кооператива или об исключении кооператива из реестра в связи с прекращением деятельности юридического лица.

3. Схему расположения участка на кадастровом плане (если не была проведена процедура межевания).

4. Технический план гаража.

ЧТО ДЕЛАТЬ, ЕСЛИ НЕТ НУЖНЫХ ДОКУМЕНТОВ

В таком случае помогут любые справки, свидетельствующие о вашей причастности к этому объекту.

Оформить гараж позволят:

– любое решение органа власти (в том числе советского периода), которое подтверждает, что ранее вам был предоставлен земельный участок под гаражом;

– справка или другой документ, подтверждающий выплату пая в гаражном кооперативе;

– решение общего собрания гаражного кооператива, подтверждающее выделение вам гаража;

– старый технический паспорт на гараж, который вы заказывали для технической инвентаризации;

– документы о наследстве, если гараж принадлежал вашему отцу, матери, дедушке, бабушке и т. д.

Очевидно, что у нынешнего владельца, который купил гараж «с рук», или наследника может не оказаться бумаг на выделение земли. В этом случае необходимо предоставить любое подтверждение использования объекта. Если перечисленных документов тоже нет, не отчаивайтесь!

ВАЖНО ЗНАТЬ! Органы власти вашего региона наделены полномочиями по определению других документов, которые являются основанием для оформления прав на гараж по гаражной амнистии.

Это могут быть:

– договор о подключении (технологическом присоединении) гаража к сетям;

– договор об оплате коммунальных услуг и квитанции об оплате;

– документ, подтверждающий проведение государственного технического учета и (или) технической инвентаризации гаража до 1 января 2013 года, в котором заявитель указан в качестве правообладателя гаража.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Если документы подаются в орган местного самоуправления или МФЦ, с владельца гаража не взыщут госпошлину. Власти сами передадут все документы в Росреестр для регистрации прав.

Если вы обращаетесь в Росреестр самостоятельно, вам придется заплатить госпошлины за землю и за гараж – по 350 рублей за участок и постройку.

Процедуры постановки участка на кадастровый учет и регистрация права на землю и гараж происходят одновременно. На все это уйдет около 20 рабочих дней. То есть, с учетом выходных, это займет не больше одного календарного месяца.

НА ЧТО ЕЩЕ ПОВЛИЯЕТ ГАРАЖНАЯ АМНИСТИЯ

Кроме оформления права на участок и гараж новый закон содержит следующие нормы:

1. Если до 1 сентября 2021 года построенный и узаконенный гараж оформлен как гаражный бокс, он признается гаражом. Это важно, особенно при выплате налогов. Ничего делать для этого не нужно.

2. В схемах размещения гаражей власти теперь обязаны предусматривать участки для стоянки.

3. Места под гаражи для людей с инвалидностью теперь будут выделяться бесплатно и в первую очередь. Это же правило касается и гаражей ликвидаторов аварии на ЧАЭС.

3. Если участок по амнистии будет предоставлен в аренду, плата за него НЕ МОЖЕТ превышать ставку земельного налога.

4. Одноэтажные гаражи с общими стенами и крышей признаются отдельными зданиями.

5. Инвалиды имеют внеочередное право в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, на предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства гаражей вблизи места жительства инвалидов или на использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для возведения гаражей, являющихся некапитальными сооружениями, либо стоянки технических или других средств передвижения инвалидов вблизи их места жительства без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута.

ЧТО МОЖНО И НУЖНО СДЕЛАТЬ ДО 1 СЕНТЯБРЯ 2021 ГОДА

До 1 сентября 2021 года подавать документы для оформления участков под гаражами рано. По новой процедуре их еще не примут.

Но уже сейчас владельцам гаражей стоит позаботиться о следующем:

– найти документы о выделении участка и о гаражном кооперативе;

– найти квитанции на оплату «коммуналки» за гараж;

– узнать, какие планы на гараж и землю у других наследников и не создаст ли это конфликтов;

– как смотрят на регистрацию прав ближайшие родственники;

– что думают об оформлении прав собственности соседи по гаражному кооперативу.

Поскольку неоформленные гаражи есть в каждом регионе РФ, в ряде субъектов местные власти могут по-разному оказывать поддержку потенциальным юридическим владельцам гаражей. Как именно это будет сделано, будет известно ближе к сентябрю 2021 года.

Также следите за информацией, куда лучше в вашем регионе/городе обращаться с документами для подачи заявления о предоставлении земельного участка. Кроме того, не стоит забывать, что после регистрации прав вам будут начисляться новые дополнительные налоги.