Всю жизнь – очередники. Семья с детьми из Архангельска живет 11 лет в сгнившем бараке по вине чиновников1819

Осыпается штукатурка, отвалилась часть шифера на крыше, полы перекосились, стены, деревянные перекрытия, окна – все сгнило. В таких нечеловеческих условиях Наталья Климова с дочерью и внуками живет в доме на Репина, 20 в Архангельске. Шутка ли – дому 92 года!

Много лет назад межведомственная комиссия признала квартиры в бараке непригодными для проживания. Дом был настолько трухлявым, что проведение капремонта признали нецелесообразным. Но несмотря на это чиновники не спешили переселять семью с малолетними детьми в благоустроенную квартиру под циничным предлогом: вне очереди расселяют только жителей аварийных домов, а еле стоящая развалюха такой не признана. Поэтому – ждите, все в порядке очереди.  

С таким подходом не согласился суд, который в 2012 году по иску Климовой обязал местную администрацию ВНЕ ОЧЕРЕДИ предоставить семье трехкомнатную квартиру площадью не менее 71,1 кв. метра. Но даже решение суда не стало для чиновников аргументом – вот уже 11 лет документ пылится «под сукном», местные власти не спешат его исполнять. Администрация снова поставила Климовых в очередь – теперь из решений суда! К 2023 году семья была на 57 месте. Очевидно, что такими темпами барак рухнет быстрее, чем семья получит жилье.

– Мы в тупике: в программу расселения аварийного жилья мы не попали, так как дом признан аварийным после 2017 года. Вне очереди по решению суда квартиру тоже не дают, очередь не движется. Я очень боюсь за жизнь своих близких, особенно за детей. Жить в таких условиях – это большой риск. Мы каждый день находимся под угрозой. Но администрация города в своих устных ответах мне постоянно отказывает! – возмущается Климова.

С последней надеждой Наталья Климова обратилась в Центр защиты прав граждан.

– Удивляет тот факт, что администрация сформировала некую «очередь» из решений суда. Это вообще не поддается оценке, абсолютно незаконная вещь. Хотя в решении суда четко написано – предоставить жилье вне очереди. Администрация должна была исполнить его в разумный срок. Сколько это – в российском законодательстве не прописано. По жилищным вопросам судебная практика сложилась так, что разумным считается срок исполнения решения не более одного года. В нашем случае прошло уже 11 лет! И все это время люди ждут, когда их переселят из опасного барака в благоустроенное жилье, – рассказала специалист Центра защиты прав граждан в Архангельске Мария Андреева.

Юристы Центра помогли Наталье Климовой обратиться в прокуратуру Архангельской области. После прокурорской проверки дело сдвинулось с мертвой точки. Приставы установили для администрации срок исполнения судебного решения. Чиновники должны были предоставить Наталье Климовой и ее семье жилье до 15 сентября 2023 года. Но местные власти снова ничего не сделали. Тогда судебные приставы возбудили в отношении городской администрации дело об административном правонарушении. Теперь чиновникам грозит штраф.

И это подействовало! По словам заявительницы, ей уже предложили несколько вариантов квартир. Однако все они не отвечают требованиям, прописанным в судебном решении.

Ситуация находится на контроле Центра защиты прав граждан.

Если дом признали аварийным 

Как только помещение признали непригодным для проживания или дом – аварийным и подлежащим сносу, власти должны в 30-дневный срок решить, как дальше использовать помещения и в какой срок отселить людей.

В зависимости от статуса (собственник, наниматель) жильцам либо предоставляют другое жилье, либо выплачивают компенсацию. Это установлено ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Законодательство не устанавливает конкретных сроков отселения. Этот вопрос – компетенция органов местного самоуправления.

Очередность расселения аварийных домов закреплена в Региональной программе по переселению граждан. Чем раньше дом признан аварийным, тем раньше жители получат новые квартиры.

Жители дома, признанного аварийным, имеют право на временное отселение в маневренный фонд. Орган местного самоуправления должен выделить квартиру маневренного фонда по первому требованию гражданина на основании ст. 95 Жилищного кодекса России.
Такое жилье предоставляют на срок не более двух лет. За это время власти должны выплатить гражданину компенсацию для покупки новой квартиры или предоставить ему новое жилье.

Как добиться расселения аварийного дома вне очереди 

Полгода борьбы. Инвалид из Кирова в суде отстоял свое право на средства реабилитации

В практике Центров защиты прав граждан не было ни одного случая, когда местные власти установили разумные сроки расселения аварийных домов с учетом реального износа здания. Ожидание может затянуться даже не на годы, а на десятилетия.

Да, законом не установлен конкретный срок, в течение которого граждане должны быть отселены из аварийного дома. Между тем этот срок должен отвечать требованиям разумности и обеспечивать безопасность жизни и здоровья граждан.

Кроме того, Верховный суд РФ указывает, что не может быть произвольного, не основанного на объективных данных определения срока сноса аварийного дома.

Важно! Если проживание в аварийном доме опасно для жизни и здоровья, жильцы могут через суд добиться расселения вне очереди.

Такая позиция изложена в Обзоре судебной практики Президиума Верховного суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года.

Для защиты таких жителей Центры защиты прав граждан направляют жалобы в прокуратуру с просьбой обратиться с иском о признании сроков отселения незаконными. По всем подобного рода спорам суды встают на сторону жителей аварийных домов.

Какое жилье предоставят взамен непригодного

Что получит наниматель

У нанимателя (живущего по договору социального найма) есть право заключить договор социального найма в отношении другого благоустроенного жилого помещения.

Жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах этого населенного пункта (ст. 89 ЖК РФ). В другом населенном пункте жилье могут дать только с письменного согласия гражданина!

Важно! Малоимущие, признанные нуждающимися в жилых помещениях, могут претендовать на предоставление жилья взамен непригодного вне очереди (п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ).

Площадь предоставляемого жилья. Жилое помещение предоставляется по нормам предоставления, если человек стоял на учете в качестве нуждающегося в жилых помещениях или имеет право состоять на таком учете. В остальных случаях предоставляют равнозначное по площади жилье.

Что получит собственник

Права собственника жилого помещения зависят от статуса дома.

1. Если жилой дом включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья, то у собственника появляется выбор: получить деньги (выкупную стоимость) или другое жилье. Это право закреплено в ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Важно! Что выбрать – деньги или новое жилье – решает только собственник! Администрация не может заставить его согласиться на один из вариантов.  

2. Если дом не включен в Региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилья (или непригодными для проживания признаны отдельные жилые помещения), собственник может рассчитывать только на денежную компенсацию за изымаемую квартиру.

Как правило, это касается собственников квартир в домах, признанных аварийными после 1 января 2017 года. Связано это с тем, что в Региональную адресную программу включают дома, признанные непригодными для проживания до указанной даты.

Получить новое жилье взамен аварийного возможно только по соглашению с органом местного самоуправления.

Выкупная цена – это рыночная стоимость жилого объекта, который располагается, как правило, в аварийном доме под снос.

Размер выплаты устанавливается на основании оценки квартир и вспомогательных элементов. Нормативы и критерии расчетов установлены в каждом регионе свои, но есть и общие рекомендации.

Чтобы определить рыночную стоимость квартиры, проводится ее оценка. Это делает бюро рыночной оценки недвижимости. С ним муниципалитет заключает договор на конкурсной основе.

Важно! Несмотря на то, что оценку недвижимости по заданию муниципалитета делают вроде бы независимые оценщики, как правило, показатели все равно занижены.

Что обязательно нужно учесть в выкупной стоимости

При расчете выкупной цены в нее обязательно включают (п. 7 ст. 32 ЖК РФ):

• рыночную стоимость жилого помещения;
• рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество;  
• стоимость доли на землю под домом;
• убытки собственника в связи с вынужденной арендой другого жилого помещения до выселения из аварийной жилплощади;
• убытки в связи с поиском нового жилья, например, оплата риелтора, агентов по недвижимости (АН);
• затраты на переезд, услуги грузчиков и транспорта;
• расходы в связи с оплатой госпошлин на переоформление документов на новую квартиру, например, выписку из ЕГРН;
• компенсацию упущенной выгоды от сдачи жилья в аренду (найм) или исполнения обязательств перед третьими лицами (арендаторами);
• компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт – собственникам, которые приватизировали жилые помещения, но ремонт не проводился.

Обратите внимание! В состав выкупной платы также должны включить компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт, если на момент приватизации жилья дом нуждался в таком ремонте, но его так и не провели до признания здания аварийным. Эта обязанность вытекает из ст.16 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Формула выкупной стоимости:

РСК + ЦОИ + Уб = ВС,

где:

РСК – рыночная стоимость квартиры

ЦОИ – цена общего имущества в доме

Уб – убытки и упущенная выгода

ВС – выкупная стоимость

Окончательный размер выкупной цены согласовывают с собственником и включают в соглашение.

• ЕСЛИ СОБСТВЕННИК СОГЛАСЕН с предложенной выплатной стоимостью, он подписывает соглашение.
• ЕСЛИ НЕ СОГЛАСЕН – следует направить свое предложение в муниципалитет в письменном виде. Если администрация отказалась принять условия, придется обращаться в суд. 

Как добиться справедливой выкупной стоимости

Размер предложенной выкупной цены можно оспорить. В таком случае рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Собственнику придется проводить независимую экспертизу за свой счет. А уже после получения оценки обращаться в суд с иском к администрации о выкупе жилого помещения в том размере, который определен специалистом по его заказу.

Важно! Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и будут оцениваться судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Об этом говорит Пленум Верховного суда (пункт 7 Постановления от 19 декабря 2003 г. №23).